แม้ว่าอาจมีปัจจัยกดดันจากภาษีการค้าซึ่งเราจะติดตามพัฒนาการอย่างใกล้ชิด แต่เราคาดว่าการดำเนินงานในระยะสั้นของ FTREIT จะได้รับผลกระทบค่อนข้างจำกัด ราคาหน่วยทรัสต์ปรับตัวลดลงมาแล้ว 6.4% นับตั้งแต่สหรัฐฯ ประกาศมาตรการภาษีนำเข้า ซึ่ง underperform SET อยู่ 8.6% ดังนั้นราคาหน่วยทรัสต์จึงน่าจะสะท้อนข่าวลบไปเรียบร้อยแล้ว เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 12.5 บาท (WACC 5.7% และการเติบโตระยะยาว 0.3%) เนื่องจากการดำเนินงานในระยะสั้นยังแข็งแกร่ง เราใช้สมมติฐาน terminal value เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 72% เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์
สรุปผลประกอบการ 2QFY68 FTREIT รายงานกำไรสุทธิ 2QFY68 (ม.ค.-มี.ค. 2568) ที่ 893 ลบ. เพิ่มขึ้น 62.5% YoY และ 41.2% QoQ โดยในไตรมาสนี้ FTREIT บันทึกกำไรจากเงินลงทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 192 ลบ. หากตัดรายการนี้ออก พบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 702 ลบ. เพิ่มขึ้น 9.9% YoY และ 2.3% QoQ จากรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้น ซึ่งได้แรงหนุนจากอัตราการเช่าทั้งโรงงานและคลังสินค้าที่สูงขึ้น ใน 2QFY68 อัตราการเช่าเฉลี่ยสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 90% เทียบกับ 88.2% ในไตรมาสก่อนหน้า รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 7.4% YoY และ 2.9% QoQ นอกจากนี้ FTREIT ยังได้ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับงวด 2QFY68 ที่ 0.188 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทน 2%) ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 22 พ.ค. กำไรปกติ 1HFY68 คิดเป็น 50.9% ของประมาณการกำไรปกติเต็มปีของเรา ซึ่งเป็นไปตามที่เราคาดการณ์
การดำเนินงานในระยะสั้นยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาษีการค้า ณ เดือนมี.ค. 2568 FTREIT มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 2.3 ล้านตร.ม. ทรงตัว QoQ โดยแบ่งเป็นพื้นที่คลังสินค้า 58% และโรงงาน 42% อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นเป็น 2.2 ปี เทียบกับ 1.9 ปี ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ว่ากองทรัสต์สามารถต่อสัญญาที่กำลังจะหมดอายุได้ ในขณะที่เราพบว่าอัตราการเช่าดีขึ้นทั้งโรงงานและคลังสินค้า อัตราการเช่าเฉลี่ยใน 2QFY68 สำหรับโรงงานอยู่ที่ 93.9% เทียบกับ 92.3% ในไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่อัตราการเช่าเฉลี่ยสำหรับคลังสินค้าอยู่ที่ 87.2% ใน 2QFY68 เทียบกับ 85.3% ในไตรมาสก่อนหน้า
ประเด็นสำคัญจากการประชุมนักวิเคราะห์ ภาพรวมเป็นบวกเล็กน้อยเนื่องจากยังมีความต้องการพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้าอย่างต่อเนื่อง โดยยังไม่เห็นสัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนใน 3QFY68 (เม.ย.-มิ.ย. 2568) QTD ถึงแม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับภาษีนำเข้า ผู้บริหารชี้แจงว่าอัตราการต่อสัญญาเช่ายังอยู่ในระดับปกติที่มากกว่า 80% ใน 3QFY68 รวมถึงการจ่ายค่าเช่าของผู้เช่าปัจจุบัน และยังไม่เห็นสัญญาณของการยกเลิกสัญญาและการต่อรองในเรื่องค่าเช่า ดังนั้นเราคาดว่าผลประกอบการ 3QFY68 น่าจะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ FTREIT อยู่ในระหว่างการพิจารณาเรื่องการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมภายหลังจากอัตราการเช่าของฝั่งโรงงานอยู่ในระดับสูงทำให้พื้นที่เช่าที่สามารถปล่อยให้กับผู้เช่ารายใหม่เหลือค่อนข้างจำกัด
คงประมาณการกำไรปี FY2568 เราคงประมาณการกำไรปี FY2568 ไว้ที่ 2.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 6.1% YoY หลักๆ ได้แรงหนุนจากกลุ่มโรงงาน ซึ่งเราคาดว่าอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 2% มาอยู่ที่ 189 บาท/ตร.ม. นอกจากนี้เรายังคาดการณ์อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยสำหรับกลุ่มโรงงานที่ 90.1% (จาก 88.2% ในปี FY2567) สำหรับกลุ่มคลังสินค้า เราคาดว่าอัตราค่าเช่าจะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 150 บาท/ตร.ม. และอัตราการเช่าจะอยู่ที่ 84.5% เทียบกับ 84.2% ในปี FY2567 เราคาดการณ์เงินปันผลปี FY2568 ที่ 0.76 บาท/หน่วย
ความเสี่ยงและความกังวล ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับภาษีการค้ายังคงเป็นความเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตาม ถึงแม้ว่าเรายังไม่เห็นผลกระทบเชิงลบในระยะสั้นต่อการดำเนินงาน และเราพบพัฒนาการเชิงบวกเมื่อไม่นานนี้ อย่างไรก็ตาม หากเงื่อนไขภาษีสำหรับประเทศไทยแย่กว่าประเทศอื่นๆ จะสร้าง downside ในระยะกลางถึงระยะยาวต่อการดำเนินงานของกองทรัสต์
2QFY25: On track; ST unaffected by tariffs
Despite potential headwinds from tariffs – which we will keep an eye on - we expect little impact on its near-term operations. Share price has fallen by 6.4% since the announcement of Trump’s tariffs, underperforming the SET by 8.6%, pricing in the potential impact. We stay OUTPERFORM with an end-FY2025F DDM-based TP of Bt12.5 (5.7% WACC and 0.3% LTG) for the near-term resiliency of operations and assume terminal value, as 72% of its leasable area is freehold.
Recap 2QFY25 results. FTREIT reported 2QFY25 (Jan–Mar 2025) net profit of Bt893mn, surging 62.5% YoY and 41.2% QoQ. In the quarter, it booked Bt192mn unrealized gain on investment (non-cash). Stripping this out shows core profit of Bt702mn, up 9.9% YoY and 2.3% QoQ, on higher rental income from a higher occupancy rate for both factories and warehouses. Average occupancy in 2QFY25 was a record high of 90% vs 88.2% in the prior quarter. Rental income was Bt1.1bn, up 7.4% YoY and 2.9% QoQ. The trust announced a 2QFY25 DPS of Bt0.188 (2% yield), with XD on May 22. 1HFY25 core profit accounted for 50.9% of our full-year forecast, on track to meet our forecast.
Near-term operations remain unaffected by tariffs. As of March 2025, the trust has net leasable area of 2.3mn sqm, flat QoQ, 58% warehouse and 42% factory. The weighted average lease life has risen to 2.2 years from 1.9 years last quarter, suggesting the trust has been able to renew expiring contracts. We saw improvement in occupancy rate for both factories and warehouses: average factory occupancy rate in 2QFY25 was 93.9%, up from 92.3% in the previous quarter and warehouse occupancy was 87.2% in 2QFY25 vs 85.3% in 1QFY25.
Key takeaways from analyst meeting. The tone was slightly positive, backed by continued demand for factory and warehouse rental space, with no clear signs of slowdown in 3QFY25 (Apr–Jun 2025) QTD, despite ongoing tariff concerns. Management says lease renewal rate remains normal at over 80% in 3QFY25, and it is receiving consistent rental payments from existing tenants, with no signals of contract cancellations or rental negotiations. We therefore expect earnings in 3QFY25 to be stable QoQ. FTREIT is now considering further asset acquisitions as the high factory occupancy rate leaves little space available for new tenants.
Keep FY2025F forecast. We keep our FY2025F earnings at Bt2.7bn, growth of 6.1%, fueled largely by factories, where we expect rental rate to increase 2% to Bt189/sqm We also expect an average occupancy rate of 90.1% for the factory segment (from 88.2% in FY2024). For the warehouse segment, we expect rental rate to be stable at Bt150/sqm with occupancy rate at 84.5% from 84.2% in FY2024. We estimate the FY2025 DPU at Bt0.76.
Risks and concerns. The uncertainty over tariffs remains a key risk that needs watching, although we see no near-term negative impact on operations and have seen other positive developments recently. However, if the tariffs on Thailand are relatively higher than for other countries, this would bring a medium- to long-term downside to its operations.
Download EN version click >> FTREIT250520-E.pdf
