SIRI - Presales 1Q68 แข็งแกร่ง

Presales ในปัจจุบันคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 20% ของเป้าหมายปี 2568 SIRI ตั้งเป้า presales ปี 2568 ไว้ที่ 4.6 หมื่นลบ. (+13%) แบ่งเป็นแนวราบ 63% และคอนโด 37% โดย presales จากสองกลุ่มนี้จะเติบโตอย่างละ 13% SIRI วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งหมด 29 โครงการในปี 2568 มูลค่า 5.2 หมื่นลบ. (+12%) แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 60% และคอนโด 40% โครงการเปิดใหม่ 85% จะอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 15% อยู่ในจังหวัดใหญ่ๆ อย่างภูเก็ตและชลบุรี ใน 1Q68 SIRI จะเปิดตัวโครงการใหม่ 11 โครงการ มูลค่ารวม 1.33 หมื่นลบ. โดยมีโครงการที่เป็นไฮไลท์อย่าง PTY Residence Sai 1 ซึ่งเป็นคอนโดสูงในพัทยา มูลค่าโครงการ 2.86 พันลบ. ทำ presales ได้แล้วกว่า 50% ในช่วงเปิดตัวโครงการ ดังนั้นคาดว่า presales ในปัจจุบันจะมีจำนวนอย่างน้อย 8 พันลบ. หรือคิดเป็น 18% ของเป้าทั้งปี SIRI ตั้งเป้าทำ presales ได้อย่างน้อย 1 หมื่นลบ. ใน 1Q68 ซึ่งเราเชื่อว่าบริษัทจะสามารถทำได้ตามเป้า

ผลประกอบการปี 2567 เป็นไปตามคาด โดยกำไรสุทธิลดลง YoY และ QoQ SIRI รายงานกำไรสุทธิ 4Q67 ที่ 1.24 พันลบ. ตรงตามที่ INVX คาดการณ์ไว้ และค่อนข้างใกล้เคียงกับที่ consensus คาดการณ์ไว้ที่ 1.22 พันลบ. รายได้รวมอยู่ที่ 9.69 พันลบ. (-10.3% YoY แต่ +6.9% QoQ) ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นลดลงมาอยู่ที่ 29.9% จาก 32.9% ใน 4Q66 และ 31% ใน 3Q67 เพราะได้รับแรงกดดันจากการจัดโปรโมชั่นระบายสินค้าคงเหลือ ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการแนวราบอยู่ที่ 27% ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดอยู่ที่ 30% ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นจากการหยุดรวมดอกเบี้ยจากโรงแรมเปิดใหม่ในนิวยอร์กเป็นราคาทุนของสินทรัพย์หลังจากทำการปรับปรุงแล้วเสร็จ รายได้ปี 2567 เพิ่มขึ้น 2.2% มาอยู่ที่ 3.78 หมื่นลบ. แต่อัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลง และค่าใช้จ่าย SG&A ที่สูงขึ้น กดดันให้กำไรสุทธิลดลง 13.3% มาอยู่ที่ 5.25 พันลบ. 

 

คงประมาณการปี 2568 ณ วันที่ 2 มี.ค. 2568 SIRI มี backlog ในมือมูลค่า 1.8 หมื่นลบ. (backlog ของ SIRI เอง 85%  และของ JV 15%) โดยบริษัทจะรับรู้ backlog 57% เป็นรายได้ในปี 2568 และอีก 43% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569-2570 เราคงประมาณการรายได้ปี 2568 ของ SIRI ไว้ที่ 3.9 หมื่นลบ. (+3.9%) โดยมี secured revenue ที่ 28% ในขณะที่คาดการณ์กำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษจาก JV ที่ 5.17 พันลบ. (-1.5%) สำหรับ 1Q68 เราคาดว่ารายได้จะลดลง YoY และ QoQ จากยอดโอนที่ลดลง ในขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย QoQ แต่ยังคงอ่อนตัวลง YoY จากการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาฯ ที่ให้อัตรากำไรขั้นต้นต่ำกว่าปกติใน 1Q68 ดังนั้นกำไรสุทธิก่อนกำไรพิเศษน่าจะมีจำนวนต่ำกว่า 1 พันลบ. ทั้งนี้เรายังไม่ได้รวม premium gain จำนวน 100-200 ลบ. ที่ได้จาก JV จากการเริ่มต้นโครงการที่จะมีการบันทึกใน 1Q68 เข้ามาไว้ในประมาณการ เนื่องจากอาจเลื่อนออกไปเป็น 2Q68 เราคาดว่ากำไรสุทธิของ SIRI จะค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในแต่ไตรมาสตามลำดับในปี 2568 

ความเสี่ยงที่สำคัญ คือ การบริหารกระแสเงินสด เนื่องจาก SIRI มีหุ้นกู้มูลค่ารวม 1.51 หมื่นลบ. ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2568 SIRI วางแผนออกหุ้นกู้ชุดใหม่ทดแทนหุ้นกู้เดิม ด้วยต้นทุนทางการเงินไม่เกิน 4.2%

ESG rating: SIRI ได้รับการปรับอันดับ SET ESG Ratings ขึ้นจาก AA ในปี 2566 มาอยู่ที่ AAA ในปี 2567 ซึ่งเป็นระดับสูงสุด และสูงที่สุดในกลุ่ม 

 

 

Presales good in 1Q25

 

SIRI reported 2024 earnings in line with INVX, with revenue growing 2.2% but net profit falling 13.3% from lower gross margin, higher SG&A and less extra gain. In 2025, with growing presales and a variety of new launches in excellent locations, we believe presales will do better than in 2024. We maintain our net profit forecast of Bt5.17bn (-1.5%) not including extra gain from the JV and gain from asset monetization at yearend. Although 1Q25F net profit will slip YoY and QoQ, it will improve gradually over the rest of the year. We maintain our tactical call of Outperform with 2025 TP of Bt2.10 (7.1x PE, +0.25S.D. over 18-year PE). SIRI announced a 2H24 DPS of Bt0.08, XD March 17, yield of 4.73%.

 

Current presales at nearly 20% of 2025 target. SIRI set its 2025 presales target at Bt46bn (+13%), 63% from low-rise and 37% from condos, with each growing 13%, on the planned launch of 29 new projects with a value of Bt52bn (+12%). Of the launches, 60% by value will be low-rise and 40% will be condos, with 85% in Bangkok and vicinity and 15% in major provinces Phuket and Chonburi. In 1Q25, SIRI is launching 11 projects with a total value of Bt13.3bn; the headline project is the Bt2.86bn PTY Residence Sai 1, a high-rise condo in Pattaya. At launch presales were over 50%, indicating presales are now at least Bt8bn or 18% of 2025 target. SIRI aims for at least Bt10bn in presales in 1Q25 and we believe this is achievable.

 

2024 in line, with net profit down YoY and QoQ.  SIRI reported 4Q24 net profit of Bt1.24bn, in line with INVX and consensus at Bt1.22bn. Total revenue was Bt9.69bn (-10.3% YoY but +6.9% QoQ) while average gross profit margin fell to 29.9% from 32.9% in 4Q23 and 31% in 3Q24, pulled down by sale of inventory at promotional pricing. This put low-rise gross margin at 27% with condo margin at 30%. Interest expenses went up from uncapitalized interest from the newly reopened hotel in New York after renovations were completed. Revenue in 2024 grew 2.2% to Bt37.8bn, but the lower gross margin and higher SG&A pulled net profit down 13.3% to Bt5.25bn

 

Maintain 2025 forecast. As of March 2, 2025, SIRI has backlog on hand of Bt18bn (85% SIRI’s own and 15% JV) with 57% to be booked in 2025 and 43% in 2026-2027. We maintain our 2025 revenue forecast of Bt39bn (+3.9%) with revenue securing 28%, while net profit before extra items from the JV is forecast at Bt5.17bn (-1.5%). In 1Q25F, we expect revenue to drop YoY and QoQ from lower backlog transfer while gross margin will inch up QoQ but remain low YoY on revenue from lower-margin units recognized in quarter; net profit before extra gain is expected to come in below Bt1bn. Note that we have not included Bt100-200mn premium gain from the JV from project initiation to be booked in 1Q25, as it may be delayed to 2Q25. We expect SIRI’s net profit to step up gradually quarter by quarter in 2025.

 

Key risks Cash flow management, since SIRI has Bt15.1bn in debentures maturing in 2025. SIRI is planning to roll these over with cost of debt not higher than 4.2%.

 

ESG rating: In 2024 SET ESG ratings, SIRI has been moved up to AAA from AA in 2023, the highest level and highest among peers.

 

Download EN version click >> SIRI250311_E.pdf