เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อ LHSC ซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น โดยจะส่งผลทำให้จำนวนผู้ใช้บริการในศูนย์การค้าที่ LHSC เข้าลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์สามารถต่อสัญญาพื้นที่เช่าที่กำลังจะหมดอายุได้ทั้งหมด ดังนั้นเราคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินทั้งสองโครงการจะยังอยู่ในระดับสูงที่ 98% ในปี 2568 จาก 99% ในปี 2567 และกำไรปกติจะอยู่ที่ 992 ลบ. (+41.3% YoY) โดยคาดการณ์เงินปันผลที่ 1.1 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 9.5%) เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ LHSC โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 14 บาท (WACC 6% และไม่มี terminal value)
สรุปผลประกอบการ 4Q67 LHSC รายงานกำไรสุทธิ 4Q67 ที่ 188.4 ลบ. เพิ่มขึ้น 28.8% YoY แต่ลดลง 33.5% QoQ กองทรัสต์บันทึกขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุนจำนวน 24.3 ลบ. ใน 4Q67 เมื่อตัดรายการนี้ออก พบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 212.8 ลบ. เพิ่มขึ้น 50.8% YoY และ 26.9% QoQ กำไรปกติที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง YoY และ QoQ เป็นไปตามที่เราคาดการณ์ไว้ โดยหลักๆ ได้แรงหนุนจากการรับรู้รายได้จากทรัพย์สินใหม่ (เทอร์มินอล 21 พัทยา) ซึ่งกองทรัสต์ได้เข้าลงทุนใน 4Q67 รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 517.1 ลบ. เพิ่มขึ้น 51.5% YoY และ 46.8% QoQ ซึ่งก็ได้แรงหนุนหลักจากรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินใหม่เช่นเดียวกัน ในด้านการดำเนินงาน อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในปี 2567 สำหรับโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก อยู่ที่ 99% เพิ่มขึ้นจาก 97% ในปี 2566 ขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2,304 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้นจาก 2,068 บาท/ตร.ม./เดือน ในปี 2566 สำหรับโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 99% เพิ่มขึ้นจาก 95% ในปี 2566 และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,859 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้นจาก 1,510 บาท/ตร.ม./เดือน ในปี 2566 LHSC ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.21 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 1.8%) XD วันที่ 12 มี.ค. ในปี 2567 LHSC มีกำไรปกติ 702 ลบ. เพิ่มขึ้น 34.6% YoY กองทรัสต์จ่ายเงินปันผลสำหรับปี 2567 รวม 1.1 บาท/หน่วย
ภาพรวมจากงาน opportunity day เป็นบวก เราได้เข้าร่วมงาน opportunity day เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมาด้วยมุมมองเชิงบวก ผู้จัดการกองทรัสต์กล่าวว่าจำนวนผู้ใช้บริการในศูนย์การค้าทั้งที่อโศกและพัทยายังคงเติบโตดีอย่างต่อเนื่อง YTD ทำให้ภาพรวมการต่อสัญญาเช่าของพื้นที่ที่จะหมดอายุในปีนี้ที่มีอยู่ประมาณ 30% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ไม่น่ามีปัญหา และคาดว่าจะสามารถขึ้นค่าเช่าได้ที่ระดับ 3-5% โดยในอดีตทางกองทรัสต์สามารถต่ออายุพื้นที่เช่าได้ 80-90% ของพื้นที่ที่หมดอายุ สำหรับความกังวลเกี่ยวกับนักท่องเที่ยวชาวจีน ผลกระทบนับถึงปัจจุบันยังมีจำกัด แม้ว่านักท่องเที่ยวชาวจีนคิดเป็น 20% ของผู้ใช้บริการทั้งหมด แต่จำนวนผู้ใช้บริการกลุ่มอื่นที่สูงขึ้นช่วยลดทอนผลกระทบได้ สำหรับการเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ กองทรัสต์กำลังศึกษาความเป็นไปได้ในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม แต่ยังไม่สามารถระบุได้ว่าปีนี้จะเห็นการเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่หรือไม่
คงประมาณการปี 2568 เราคงประมาณการกำไรปกติของ LHSC ไว้ที่ 992 ลบ. ในปี 2568 เติบโต 41.3% YoY หลักๆ ได้แรงหนุนจากการรับรู้รายได้เต็มปีจากโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา เราใช้สมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก ตามหลักความระมัดระวังที่ 98% จาก 99% ในปี 2567 และการขึ้นค่าเช่าได้เฉลี่ย 1% สำหรับโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา เราใช้สมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่ 98% ลดลง 1ppt จากปีก่อนเช่นเดียวกัน และการขึ้นค่าเช่าได้เฉลี่ย 1%เมื่ออิงกับสมมติฐานเหล่านี้ เราจึงคาดว่าเงินปันผลจะอยู่ที่ 1.1 บาท/หน่วย ในปี 2568 (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 9.5%)
ได้ประโยชน์จากการลดดอกเบี้ย LHSC จัดเป็นหุ้นปันผล ดังนั้นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ LHSC ดูน่าสนใจมากขึ้น นอกจากนี้ INVX ยังคาดการณ์ด้วยว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 25bps ใน 2H68 ซึ่งจะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุน LHSC
ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงเกี่ยวกับการต่อสัญญาพื้นที่เช่าที่กำลังจะหมดอายุ อุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และพัทยา รวมถึงความเสี่ยงด้านการกระจุกตัว เนื่องจาก LHSC มีทรัพย์สินเพียงสองโครงการ ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ ความปลอดภัยของผู้ใช้บริการ (S)
We continue to look positively upon LHSC, poised to benefit from growing tourist numbers, which will funnel a steady increase of traffic into its malls, in turn leading to better renewals for all expiring area. On this basis, we expect 2025 occupancy rate for both assets to stay at high level of 98% from 99% in 2024 with core earnings of Bt992mn (+41.3% YoY) and DPU of Bt1.1 (9.5% yield). We maintain OUTPERFORM with an end-2025F DDM-based TP Bt14 (6% WACC and no terminal value).
Recap of 4Q24. LHSC reported 4Q24 net profit of Bt188.4mn, up 28.8% YoY, but down 33.5% QoQ. The trust booked Bt24.3mn unrealized loss on investments in the quarter; removing this shows core profit of Bt212.8mn, surging 50.8% YoY and 26.9% QoQ, in line with expectations and off contribution from the new asset (Terminal 21 Pattaya) acquired in 4Q24. Rental income was Bt517.1mn, up 51.5% YoY and 46.8% QoQ, also supplied by the new assets. Average occupancy rate for Terminal 21 Asoke in 2024 was 99%, up from 97% in 2023. Average rental rate was Bt2,304/sqm/mth from Bt2,068 in 2023. Terminal 21 Pattaya average occupancy was 99%, up from 95% in 2023; average rental rate was Bt1,859 vs. Bt1,510 in 2023. It announced a DPU of Bt0.21 (1.8% yield), XD Mar 12, bringing 2024 DPU to Bt1.1. In 2024, core profit was Bt702mn, up 34.5% YoY.
Positive tone from Opportunity Day. We attended Opportunity Day on Friday and this was positive. The trust manager says traffic for both assets remains strong YTD, giving them confidence that the rental contracts expiring this year, ~30% of leasable area, will be renewed. It also expects renewals to lift rental rate 3-5%. Historically, the trust has achieved a renewal rate of 80-90%. In response to concerns over Chinese tourist numbers, it says the impact so far is limited. Although Chinese tourists accounted for 20% of overall traffic, higher traffic from other groups is softening the impact. It is studying injection of new assets, but cannot confirm the addition of a new asset this year.
Maintain 2025F. We maintain our projected core profit of Bt992mn, growth of 41.3% YoY, primarily off the inclusion of Terminal 21 Pattaya for a full year. Our assumptions conservatively assume 98% occupancy rate at Terminal 21 Asoke from 99% in 2024 and average rental rate growth of 1%. We assume occupancy at Terminal 21 Pattaya of 98%, also 1ppt lower than last year and average rental rate growth of 1%. Based on this, DPU is estimated at Bt1.1 in 2025F (9.5% yield).
Beneficiary of rate cut. Since LHSC is considered as a dividend stock, the step down in policy rate helps make its yield more attractive. INVX also expects to see another 25 bps rate cut in 2H25, which would be another driver.
Risks and concerns. Risk of renewal of expiring area, rising new supply in Bangkok and Pattaya as well as concentration risk, as the trust has only two assets. Key ESG risk is visitor safety (S).
Download PDF Click > LHSC250310_E.pdf
