Presales ปี 2567 ของ AP ลดลง 9% ต่ำกว่าเป้าที่บริษัทวางไว้ 18% เพราะได้รับแรงกดดันจาก presales โครงการแนวราบที่ลดลง 7% ต่ำสุดในรอบ 4 ปี จากความต้องการที่ลดลง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นในทุกเซกเมนต์ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 4Q67 จะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่จะเพิ่มขึ้น YoY และคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2567 ไว้ที่ 5.16 พันลบ. (-14.8%) ด้วยอัตราดอกเบี้ยในปี 2568 จะสูงกว่าที่เราคาดไว้ก่อนหน้านี้จากการชะลอลดอัตราดอกเบี้ย ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง 5% อย่างไรก็ดี backlog ที่แข็งแกร่งของ AP จะหนุนให้กำไรปี 2568 เติบโต 8.5% หลังจากปรับประมาณการลดลง เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ไว้ที่ OUTPERFORM โดยปรับราคาเป้าหมายปี 2568 ใหม่เป็น 12.10 บาท/หุ้น (จาก 12.90 บาท/หุ้น) อ้างอิง PE เฉลี่ยที่ 6.8 เท่า เราคาดว่า AP จะจ่ายเงินปันผลสำหรับปี 2567 ที่ 0.57 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 7.4%
Presales ปี 2567 ต่ำกว่าเป้า 18% AP รายงาน presales ใน 4Q67 ที่ 9.2 พันลบ. (-43% YoY และ -31% QoQ) ต่ำกว่าเป้า เนื่องจากบริษัทเลื่อนเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวม 1 หมื่นลบ. ออกไปเป็นปี 2568 ทั้งนี้ใน 4Q67 presales จากโครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วน 72% โดยมูลค่าลดลง 18% YoY และ 27% QoQ ขณะที่ presales จากคอนโดคิดเป็นสัดส่วน 28% โดยมูลค่ารวมลดลง 68% YoY และ 41% QoQ ดังนั้น presales ปี 2567 จึงอยู่ที่ 4.67 หมื่นลบ. (-9%) ต่ำกว่าเป้าที่ 5.7 หมื่นลบ. อยู่ 18% โดยมูลค่า presales โครงการแนวราบลดลง 7% และคอนโดลดลง 12% มูลค่าโครงการเปิดใหม่ใน 4Q67 ลดลง 79% YoY และ 23% QoQ จากความพร้อมในการก่อสร้างและการบริหารจัดการอุปทาน เนื่องจากอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยใน 4Q67 ได้รับแรงกดดันจากการระบายสินค้าคงคลังด้วยการลดราคาลง โครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2567 มีมูลค่ารวม 4.8 หมื่นลบ. (-37%) ต่ำกว่าเป้า 1 หมื่นลบ. จากการเลื่อนกำหนดเปิดตัวโครงการใน 4Q67 ออกไปเป็นปี 2568
Backlog ในมือยังแข็งแกร่ง...คงประมาณการปี 2567 ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2567 AP มี backlog มูลค่า 4.63 หมื่นลบ. เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 44% เป็นโครงการแนวราบ ซึ่งจะรับรู้เป็นรายได้ใน 4Q67 ถึงปี 2568, 45% เป็นโครงการร่วมทุน และ 11% เป็นคอนโด ซึ่งจะทยอยรับรู้เป็นรายได้จนถึงปี 2570 เนื่องจากอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงใน 4Q67 เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยสูงและเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ เราจึงคาดว่ากำไรสุทธิ 4Q67 ของ AP จะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่ยังเติบโต YoY เราคงประมาณการรายได้ปี 2567 ไว้ที่ 3.76 หมื่นลบ. (-1%) โดยคาดว่ากำไรสุทธิจะลดลง 14.8% มาอยู่ที่ 5.16 พันลบ.
ปรับประมาณการกำไรปี 2568 ลดลง 5% แม้เราคาดว่า AP จะสามารถรับรู้ backlog ในมือเป็นรายได้ในปี 2568 ได้ราว 1.5 หมื่นลบ. แต่ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ในปี 2568 ซึ่งจะกดดันให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2568 ฟื้นตัวช้ากว่าที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ เราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ของ AP ลดลง 5% มาอยู่ที่ 4.08 หมื่นลบ. (+8.5%) และปรับประมาณการกำไรสุทธิลดลงลง 5% มาอยู่ที่ 5.6 พันลบ. (+8.5%) ทั้งนี้ AP จะประกาศเป้าหมายธุรกิจปี 2568 ในช่วงปลายเดือนก.พ. ซึ่งเราเชื่อว่า AP จะตั้งเป้าการเติบโตเป็นตัวเลขหลักเดียวทั้ง presales และโครงการเปิดใหม่ ซึ่งเกือบ 1 หมื่นลบ. ถูกเลื่อนมาจากปี 2567
ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันสูงขึ้น และการบริหารจัดการสินค้าคงคลังเป็นสิ่งสำคัญ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566
2024 presales fall short of target
2024 presales dropped 9%, missing target by 18%, pulled down by a 7% drop in low-rise presales, the lowest in four years, from poor demand and higher rejection rate in all segments. We expect 4Q24F net profit to be flat QoQ but grow YoY and keep our 2024F net profit at Bt5.16bn (-14.8%). We now believe interest rate in 2025 will stay higher than thought as central banks delay cuts, which leads us to downgrade our forecast by 5%; at the same time, even after trimming our forecast, its high backlog will back 8.5% growth in 2025. We maintain our tactical call of Outperform with a new 2025 TP of Bt12.10/share (from Bt12.90/sh) based on average PE of 6.8x. AP is expected to pay an annual dividend of Bt0.57/share, yield of 7.4%.
2024 presales miss target by 18%. AP reports 4Q24 presales of Bt9.2bn
(-43% YoY and -31% QoQ), missing target after pushing to 2025 five new low-rise projects valued at Bt10bn. In 4Q24, 72% of presales were low-rise, with value down 18% YoY and 27% QoQ; the remaining 28% was for condos, where value fell 68% YoY and 41% QoQ. This brought 2024 presales to Bt46.7bn
(-9%), 18% short of its Bt57bn target. By value, low-rise slid 7% and condos 12%. Two factors pulled new launches down 79% YoY and 23% QoQ in 4Q24: construction readiness and supply management, on widespread price cutting on inventory to bring sales. Total 2024 launches reached Bt48bn (-37%), missing target by Bt10bn from putting 4Q24 launches off to 2025.
Backlog on hand still high, maintain 2024. As of December 31, AP has backlog of Bt46.3bn. By product, backlog is 44% low-rise, booked as revenue beginning in 4Q24 and extending into 2025, 45% JV and 11% condo which will gradually booked until 2027. In view of the soft residential market in 4Q24, pressured by high interest rate and low economic growth, we expect 4Q24F net profit to be flat QoQ but grow YoY. Thus, we maintain our 2024F revenue at Bt37.6bn (-1%) with net profit dropping 14.8% to Bt5.16bn.
Downgrade 2025F by 5%. Although we expect AP to realize around Bt15bn in backlog on hand as revenue in 2025, with interest rates stepping down in 2025 more slowly than forecast, residential demand will continue to flag with recovery slower than expected. We thus downgrade our 2025F revenue by 5% to Bt40.8bn (+8.5%) and net profit comes down 5% to Bt5.6bn (+8.5%). Note that AP will announce its 2025 targets at the end of February, and we expect it to keep to single-digit growth for both presales and new launches, of which almost Bt10bn was postponed from 2024.
ESG key risks. Competition is getting intense and inventory management is vital. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list SET ESG Ratings with a rating of “AA” ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.
Download PDF Click > AP250114_E.pdf
