เรามีมุมมองเชิงบวกเล็กน้อยต่อแผนธุรกิจปี 2568 ของ SIRI โดยบริษัทตั้งเป้า presales เติบโต 13% ซึ่งจะได้รับการสนับสนุนจากมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้น 12% โดยเน้นไปที่โครงการแนวราบระดับพรีเมียมซึ่ง SIRI มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2567 ลดลง 4% เพื่อสะท้อนอัตรากำไรขั้นต้นที่อ่อนตัวลง ปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนการเติบโตในปี 2568 คือ ส่วนแบ่งกำไรจาก JV ที่สูงขึ้น premium gain จากโครงการ JV และกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ เราคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ SIRI ไว้ที่ OUTPERFORM โดยปรับราคาเป้าหมายปี 2568 ใหม่เป็น 2.10 บาท/หุ้น (PE 7.1 เท่า, หรือ +0.25S.D. ของ PE เฉลี่ย 18 ปี) ลดลงจาก 2.14 บาท นอกจากนี้เรายังคาดการณ์เงินปันผลงวด 2H67 ที่ 0.08 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 5% ด้วย
ตั้งเป้า presales ปี 2568 เติบโต 13% สูงสุดในรอบ 6 ปี SIRI ตั้งเป้า presales ปี 2568 ที่ 4.6 หมื่นลบ. (+13%) แบ่งเป็นแนวราบ 63% และคอนโด 37% โดย presales จากสองกลุ่มนี้จะเติบโตอย่างละ 13% SIRI จะเปิดตัวโครงการใหม่ 29 โครงการในปี 2568 มูลค่า 5.2 หมื่นลบ. (+12%) โดย 3 โครงการเป็นบ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรีที่เลื่อนกำหนดเปิดตัวมาจากปี 2567 โครงการระดับลักซ์ชัวรีจะคิดเป็นสัดส่วน 57% ระดับกลาง 25% และระดับราคาที่จับต้องได้ 18% โครงการเปิดใหม่ 85% จะอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 15% อยู่ในจังหวัดใหญ่ๆ อย่างภูเก็ตและชลบุรี SIRI ประเมิน presales สำหรับโครงการเปิดใหม่ได้ที่ 20-40% ขึ้นอยู่กับกลุ่มและทำเลที่ตั้ง
ปรับประมาณการกำไรปี 2567 ลดลง 4% โดยคาดว่ากำไร 4Q67 จะลดลง YoY และ QoQ ในปี 2567 ที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงและการแข่งขันสูงขึ้น กลยุทธ์ของ SIRI จึงมุ่งเน้นการขายสินค้าคงเหลือผ่านการจัดโปรโมชั่นลดราคา ดังนั้นเราจึงปรับลดประมาณการรายได้ปี 2567 ลดลง 3% มาอยู่ที่ 3.79 หมื่นลบ. (+2.6%) โดยประเมินอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยได้ที่ 30.7% ลดลงจากประมาณการเดิมที่ 31.3% ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2567 ใหม่เป็น 5.2 พันลบ. (-1.4%) ลดลง 4% จากประมาณการเดิม เราคาดว่ากำไรสุทธิ 4Q67 จะอยู่ที่ 1.24 พันลบ. (-4.4% YoY และ -4.9% QoQ) โดยคาดว่ารายได้จะอยู่ที่ 9.8 พันลบ. (-9.1% YoY และ +8.3% QoQ) และคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงมาอยู่ที่ 28.4% จาก 32.9% ใน 4Q66 และ 31% ใน 3Q67
การเติบโตในปี 2568 จะได้แรงหนุนจาก JV และการขายสินทรัพย์ SIRI มี backlog มูลค่า 1.6 หมื่นลบ. (backlog ของ SIRI เอง 1.3 หมื่นลบ. และของ JV 3 พันลบ.) โดยบริษัทจะรับรู้ backlog 60% เป็นรายได้ในปี 2568 และส่วนที่เหลืออีก 40% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569-2570 SIRI มีพันธมิตรร่วมทุนรายใหม่ (Mitsui Fudosan) เข้ามาในเดือนธ.ค. 2567 และ JV จะเปิดตัวโครงการ 2 โครงการในปี 2568 ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ของ SIRI ลดลง 10% มาอยู่ที่ 3.9 หมื่นลบ. (+3.6%) เพื่อสะท้อนจำนวนโครงการที่บริษัทเป็นเจ้าของที่ลดลง เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะเพิ่มขึ้น 19% มาอยู่ที่ 1.4 พันลบ.โดยอิงกับเป้าโอนกรรมสิทธิ์ที่ 9 พันลบ. อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยในปี 2568 โดยเฉพาะใน 1Q68 จะได้รับแรงกดดันจากการจัดโปรโมชั่นลดราคา ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการอัตรากำไรขั้นต้นปี 2568 ลดลงมาอยู่ที่ 30.7% จากประมาณการเดิมที่ 31.7% ประมาณการกำไรปกติปี 2568 ที่เราปรับใหม่อยู่ที่ 5.17 พันลบ. (-1.5%) ลดลง 4% จากประมาณการเดิม ทั้งนี้เรายังไม่ได้รวม premium gain จำนวน 100-200 ลบ. ที่ได้จาก JV จากการเริ่มต้นโครงการที่จะมีการบันทึกใน 1Q68 และกำไรจากแผนขายสินทรัพย์ของ JV (PROSPECT) มูลค่า 5.5 พันลบ. ใน 4Q68 เข้ามาไว้ในประมาณการของเรา
ความเสี่ยงที่สำคัญ คือ การบริหารกระแสเงินสด เนื่องจาก SIRI มีหุ้นกู้มูลค่ารวม 1.51 หมื่นลบ. ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2568 SIRI วางแผนออกหุ้นกู้ชุดใหม่ทดแทนหุ้นกู้เดิม ด้วยต้นทุนทางการเงินไม่เกิน 4.2%
ESG rating: SIRI ได้รับการปรับอันดับ SET ESG Ratings ขึ้นจาก AA ในปี 2566 มาอยู่ที่ AAA ในปี 2567 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดและสูงที่สุดในกลุ่ม
2025 business plan sounds okay
We are slightly positive on SIRI’s 2025 business plan with target presales growth of 13% backed by 12% growth in project launch value, weighted in the premium low-rise segment where SIRI has a strong customer base. However, we inch down 2024 core earnings by 4% to reflect a softer gross margin. Underwriting growth in 2025F are higher contribution from JVs, premium gain from JV and extra gain from asset divestment. We maintain our tactical call of Outperform with 2025 TP of Bt2.10 (7.1x PE, +0.25S.D. over 18-year PE), adjusted down from Bt2.14 with 2H24F DPS at Bt0.08, yield of 5%.
Sets target 2025 presales growth of 13%, highest in six years. SIRI set its 2025 presales target at Bt46bn (+13%), 63% from low-rise and 37% from condos, with each growing 13%. It will launch 29 new projects in 2025 valued at Bt52bn (+12%), three of which are luxury SDH projects delayed from 2024. Of launches, 57% will be in the luxury segment, 25% in the mid segment and 18% in the affordable segment. Of the launches, 85% will be in Bangkok and vicinity and 15% in major provinces Phuket and Chonburi. SIRI estimates presales for new launches in the range of 20-40%, depending on segment and location.
Inch down 2024 by 4%, with 4Q24F dropping YoY and QoQ. In the 2024 climate of softened demand in the residential sector and higher competition, SIRI’s strategy was to sell off inventory via pricing promotion We thus downgrade our 2024F revenue by 3% to Bt37.9bn (+2.6%) with average gross margin of 30.7%, down from 31.3% previously. This gives an adjusted 2024 core profit of Bt5.2bn
(-1.4%), down 4% from our earlier forecast. We expect 4Q24F net profit of Bt1.24bn (-4.4% YoY and -4.9% QoQ) with revenue of Bt9.8bn (-9.1% YoY and +8.3% QoQ) and a slimming in gross margin to 28.4% from 32.9% in 4Q23 and 31% in 3Q24.
2025F growth driven by JV and asset divestment. Current backlog is Bt16bn (SIRI owns Bt13bn and the JV Bt3bn) with 60% to be booked in 2025 and 40% in 2026-2027. SIRI added a new JV partner (Mitsui Fudosan) in December 2024 and the JV will launch two projects in 2025. To accommodate this, we adjust our 2025 revenue projection down 10% to Bt39bn (+3.6%) from fewer owned projects. We expect the JV contribution to grow 19% to Bt1.4bn off a transfer target of Bt9bn. However, average gross margin in 2025, particularly in 1Q25F, will be pressured by pricing promotion and we thus lower our 2025 projected gross margin to 30.7% from 31.7%. Our new core profit forecast is Bt5.17bn (-1.5%), down 4% from the previous forecast. Note that we have not included Bt100-200mn premium gain from the JV gain from project initiation to be booked in 1Q25 and a gain in 4Q25 from a planned divestment of JV assets with PROSPECT size of Bt5.5bn.
Key risks Cash flow management, since SIRI has Bt15.1bn in debentures maturing in 2025. SIRI is planning to roll these over with cost of debt not higher than 4.2%.
ESG rating: In 2024 SET ESG ratings, SIRI has been moved up to AAA from AA in 2023, the highest level and highest among peers.
Download EN version click >> SIRI250206_E.pdf
