PROSPECT REIT เป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ กำลังเตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน มูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท โดยผลตอบแทนในปีแรกหลังเพิ่มทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 12.1%* และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ระยะยาวประมาณ 11.3% ถือเป็นระดับสูงเมื่อเทียบกับกองทรัสต์อื่นในกลุ่มอุตสาหกรรม โดยทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ พร้อมสิทธิประโยชน์พื้นที่ Free Zone และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90%
REIT กับการกระจายความเสี่ยงในสภาวะปัจจุบัน
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นเครื่องมือการลงทุนที่ช่วยให้นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพ โดยไม่ต้องบริหารจัดการเอง กองทรัสต์ถือเป็นทรัพย์สินที่น่าสนใจสำหรับการกระจายความเสี่ยงการลงทุน โดยเฉพาะในช่วงวัฏจักรดอกเบี้ยขาลง เนื่องจากให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สม่ำเสมอ ในช่วงที่ผ่านมากองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับทรัพย์สินประเภทตราสารหนี้หรือเงินฝากธนาคาร รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดหุ้นในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
PROSPECT REIT: กองทรัสต์อุตสาหกรรมคุณภาพสูง
PROSPECT REIT เป็นกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรม (Industrial REIT) ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน ก่อตั้งและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2563 ปัจจุบันมีทรัพย์สิน 4 โครงการหลัก ได้แก่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1, 2, 3 และโครงการ X44 มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 292,332 ตารางเมตร บนที่ดินรวมประมาณ 294 ไร่ จุดเด่นของ PROSPECT REIT คือทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ เชื่อมต่อกับสนามบิน ท่าเรือ และทางด่วนได้สะดวก มีพื้นที่ Free Zone ใหญ่ที่สุดในย่านบางนา-ตราด ทำให้ผู้เช่าได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี และมีความหลากหลายของประเภทอาคาร ทั้งคลังสินค้า โรงงาน และอาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า ส่งผลให้มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90% มาโดยตลอด และในปี 2567 ล่าสุดจ่ายผลตอบแทนสูงถึง 0.8560 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Annualized Yield ที่ 10.1% ต่อปี
5 ประเด็นสำคัญสำหรับการตัดสินใจลงทุน
1. อัตราผลตอบแทนสูง: ประมาณการผลตอบแทนปีแรกหลังเพิ่มทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 12.1%* และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ระยะยาวประมาณ 11.3% ถือว่าอยู่ในระดับสูง เมื่อเทียบกับทรัพย์สินประเภทตราสารหนี้และเงินฝากธนาคาร
2. คุณภาพทรัพย์สินดี: ลงทุนเพิ่มในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1, 2 และ 3 ซึ่งเป็นคลังสินค้าและโรงงานคุณภาพสูงในทำเลยุทธศาสตร์บางนา-ตราด และเทพารักษ์ มีอัตราการเช่าสูงและผู้เช่าหลากหลายอุตสาหกรรม
3. อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยยาวนาน: WALE (อายุเฉลี่ยคงเหลือถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สิน) อยู่ที่ 15 ปี ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติม สร้างความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว
4. ความหลากหลายของผู้เช่า: กระจายความเสี่ยงด้วยผู้เช่ากว่า 100 ราย จากหลากหลายอุตสาหกรรมและหลายประเทศ ช่วยสร้างความมั่นคงของรายได้ระยะยาว รวมถึงทรัพย์สินก็มีความหลากหลาย ทั้งอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป โรงงานสำเร็จรูป โรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit รวมอีก 60 หลัง
5. อัตราการเช่าพื้นที่สูง: ทรัพย์สินปัจจุบันของกองทรัสต์มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90% ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา แสดงถึงคุณภาพทรัพย์สินและความต้องการของตลาด
ประเด็นผลกระทบจากความเสี่ยงด้านสงครามการค้า
แม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับมาตรการภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการส่งออกของไทย PROSPECT REIT ยังไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง เนื่องจากผู้เช่าที่ส่งออกไปยังสหรัฐฯ เป็นตลาดหลักมีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่เช่าทั้งหมด ผู้เช่าส่วนใหญ่มองว่ามาตรการดังกล่าวอาจส่งผลกระทบระยะสั้น และได้ปรับตัวโดยการมองหาตลาดอื่นควบคู่กัน โดยไม่มีแผนย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่น เนื่องจากหลายประเทศในอาเซียนก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน และการย้ายฐานการผลิตมีต้นทุนสูง นอกจากนี้ อัตราการต่อสัญญาเช่าในไตรมาสแรกของปียังคงสูงถึง 100% และอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยยังคงอยู่ในระดับสูง สะท้อนถึงคุณภาพทรัพย์สินและความต้องการที่แข็งแกร่งในตลาด
ข้อมูลการจองซื้อ (เริ่มจอง 19-23 พฤษภาคม 2568)
การลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 จะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) เป็น 31.9% จากปัจจุบัน 29.9% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน ทำให้กระแสรายได้ของกองทรัสต์มีความมั่นคงยิ่งขึ้น โดยจะลงทุนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (สิทธิการเช่าช่วงระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี พื้นที่ 158,315 ตร.ม.), โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (สิทธิการเช่าช่วงและกรรมสิทธิ์อาคาร ระยะเวลาไม่เกิน 26 ปี พื้นที่ 12,481 ตร.ม.) และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (กรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร พื้นที่ 50,882 ตร.ม.) มูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท
เตรียมเปิดให้จองซื้อในวันที่ 19-23 พฤษภาคม 2568 โดยราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 8.2 บาทต่อหน่วย และจะประกาศภายในวันที่ 15 พฤษภาคม 2568 ผู้ถือหน่วยเดิมจะได้รับสิทธิจองซื้อในอัตราส่วน 1 หน่วยทรัสต์เดิมต่อ 0.6648 หน่วยทรัสต์ใหม่ และคาดว่าจะประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายภายในวันที่ 26 พฤษภาคม 2568 โดยผู้ที่สนใจสามารถติดต่อผู้แนะนำการลงทุนของบริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จํากัด หรือ InnovestX Customer Service ที่เบอร์ 0 2949 1999 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
https://www.prospectreit.com/th/about-us/prospect-reit-overview
*หมายเหตุ: อ้างอิงสมมติฐานในการจัดทำประมาณการงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสมมติฐาน สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งอยู่ภายใต้ความเสี่ยงธุรกิจ เศรษฐกิจ การเมือง และการแข่งขัน จึงอาจทำให้ผลที่เกิดขึ้นจริงแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากที่ประมาณการผลตอบแทนไว้
คำเตือน: ผู้ลงทุนควรศึกษา ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
