รวม 10 คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ PROSPECT REIT ซึ่งเปิดให้จองซื้อในวันที่ 19-23 พฤษภาคม 2568 ผู้ที่สนใจสามารถติดต่อผู้แนะนำการลงทุนของบริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จํากัด หรือ InnovestX Customer Service ที่เบอร์ 0 2949 1999
1. PROSPECT REIT คืออะไร และลงทุนในทรัพย์สินประเภทใดบ้าง?
คำตอบ: PROSPECT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล เป็นกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรม (Industrial REIT) ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทอาคารคลังสินค้า โรงงานสำเร็จรูป และอาคาร Built-to-Suit ทั้งในรูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า ปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่ 4 โครงการ ได้แก่ โครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) จำนวน 3 โครงการ คือ BFTZ1, BFTZ2, BFTZ3 และโครงการ X44 บางนา
2. การเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้จะนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สินใด?
คำตอบ: เงินที่ได้จากการเพิ่มทุนครั้งนี้จะนำไปลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ประกอบด้วย:
1. โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1: สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคาร 54 หลัง พื้นที่ให้เช่ารวม 158,315 ตารางเมตร ระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี (สิ้นสุดปี 2581)
2. โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2: สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและกรรมสิทธิ์ในอาคาร 2 หลัง พื้นที่ให้เช่ารวม 12,481 ตารางเมตร ระยะเวลาไม่เกิน 26 ปี (สิ้นสุดปี 2593)
3. โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3: กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารคลังสินค้า 4 หลัง พื้นที่ให้เช่ารวม 50,882 ตารางเมตร
3. อัตราผลตอบแทนที่คาดการณ์ของ PROSPECT REIT เป็นอย่างไร?
คำตอบ: PROSPECT มีประมาณการผลตอบแทนที่น่าสนใจ โดยผลตอบแทนในปีแรกหลังเพิ่มทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 12.1% และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ระยะยาวประมาณ 11.3% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนในตราสารหนี้และเงินฝากธนาคาร ทั้งนี้ กองทรัสต์มีประวัติการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ โดยในปี 2567 มีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนสูงถึง 0.8560 บาทต่อหน่วย
4. จุดเด่นของทำเลที่ตั้งทรัพย์สินของ PROSPECT REIT คืออะไร?
คำตอบ: ทรัพย์สินของ PROSPECT ตั้งอยู่บนทำเลยุทธศาสตร์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ บริเวณถนนบางนา-ตราด และเทพารักษ์ ซึ่งเชื่อมโยงฐานการผลิตและการขนส่งทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ นอกจากนี้ พื้นที่บางส่วนยังเป็นเขตปลอดอากร (Free Zone) ที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้เช่า ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการหลากหลายอุตสาหกรรม
5. PROSPECT REIT มีความหลากหลายของผู้เช่าและประเภทอุตสาหกรรมอย่างไร?
คำตอบ: PROSPECT มีการกระจายความเสี่ยงด้วยผู้เช่าจากหลากหลายอุตสาหกรรมและสัญชาติ ทั้งจากประเทศไทย ญี่ปุ่น จีน ยุโรป และประเทศอื่นๆ โดยผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นเพียง 27% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดภายหลังการลงทุนเพิ่มเติม นอกจากนี้ยังมีผู้เช่าจากหลากหลายธุรกิจ เช่น สินค้าอุปโภคบริโภค ยานยนต์ โลจิสติกส์ เป็นต้น ช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งหรือประเทศใดประเทศหนึ่ง
6. อัตราการเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินปัจจุบันเป็นอย่างไร?
คำตอบ: ทรัพย์สินปัจจุบันของ PROSPECT มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90% ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งแสดงถึงคุณภาพของทรัพย์สินและความต้องการใช้พื้นที่ที่สูงในตลาด อีกทั้งยังมี WALE (อายุเฉลี่ยคงเหลือถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สิน) อยู่ที่ 15 ปีภายหลังการลงทุนเพิ่มเติม ซึ่งช่วยสร้างความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว
7. ราคาเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 3 เป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับราคาประเมิน?
คำตอบ: ราคาเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ต่ำกว่ามูลค่าประเมินต่ำสุดประมาณร้อยละ 6.2 ซึ่งถือเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ และสะท้อนถึงการบริหารจัดการเงินทุนที่มีประสิทธิภาพของกองทรัสต์
8. ข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนของ PROSPECT REIT เป็นอย่างไร?
คำตอบ: PROSPECT เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 310 ล้านหน่วย มูลค่ารวมไม่เกิน 2,542 ล้านบาท สำหรับนักลงทุนทั่วไป สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 19-23 พฤษภาคม 2568 ที่ราคาต่อหน่วยอยู่ที่ 7.20 บาท นักลงทุนสามารถจองซื้อผ่านบริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด และบริษัทหลักทรัพย์อื่นๆ ตามที่ระบุ
9. โครงสร้างเงินทุนและสถานะทางการเงินของ PROSPECT REIT เป็นอย่างไร?
คำตอบ: คาดการณ์โครงสร้างเงินทุนภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 จะมีสัดส่วนการกู้ยืมประมาณร้อยละ 32.8 ของสินทรัพย์รวม ซึ่งยังอยู่ในระดับที่เหมาะสมและไม่สูงเกินไป นอกจากนี้ กองทรัสต์ได้รับการจัดอันดับเครดิตองค์กรล่าสุดอยู่ที่ BBB- จาก TRIS Rating ซึ่งแสดงถึงความน่าเชื่อถือทางการเงิน และการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยรายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้นจาก 432.6 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 578.1 ล้านบาทในปี 2567
10. ประโยชน์ที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุนใน PROSPECT REIT คืออะไร?
คำตอบ: นักลงทุนจะได้รับประโยชน์หลากหลาย ได้แก่:
1. ผลตอบแทนสูง: ประมาณการผลตอบแทนปีแรกประมาณ 12.1%* และ IRR ระยะยาวประมาณ 11.3%
2. รายได้สม่ำเสมอ: มีประวัติการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนอย่างต่อเนื่อง
3. ความมั่นคง: อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยยาวนาน (WALE 15 ปี) และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 90%
4. การกระจายความเสี่ยง: ผู้เช่าหลากหลายอุตสาหกรรมและสัญชาติ
5. โอกาสเติบโต: การขยายพอร์ตโฟลิโอครอบคลุมพื้นที่อุตสาหกรรมที่มีศักยภาพ
6. คุณภาพทรัพย์สิน: ทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์และบางส่วนอยู่ในเขตปลอดอากร (Free Zone)
*อ้างอิงสมมติฐานในการจัดทำประมาณการงบกำไรขาดทุนเและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสมมติฐาน สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งอยู่ภายใต้ความเสี่ยงธุรกิจ เศรษฐกิจ การเมือง และการแข่งขัน จึงอาจทำให้ผลที่เกิดขึ้นจริงแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากที่ประมาณการผลตอบแทนไว้
--------------------
คำเตือน: ผู้ลงทุนควรศึกษา ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
