เราได้เข้าร่วมการประชุมแถลงแผนธุรกิจปี 2569 ของ CPN ด้วยมุมมองเชิงบวก แม้จะมีสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ-อิหร่าน แต่แนวโน้มของ CPN ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันยังคงแข็งแกร่งทั้งในแง่ของจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าและยอดขายร้านค้า สำหรับปี 2569 บริษัทตั้งเป้ารายได้ธุรกิจค้าปลีกเติบโตเป็นเลขหลักเดียวระดับสูง และคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะทรงตัวอยู่ที่ 60% แม้ต้นทุนค่าไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้น 8-10% ราคาหุ้น CPN ปรับตัวลดลงมาแล้ว 8.6% นับตั้งแต่เริ่มเกิดความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ-อิหร่าน underperform SET ซึ่งเรามองว่าเป็นโอกาสในการเข้าซื้อ เนื่องจากผลกระทบต่อการดำเนินงานมีจำกัด เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF (WACC 7.2% และอัตราการเติบโตระยะยาว 1.5%) ที่ 79 บาท
ปัจจัยกระตุ้น #1: ผลการดำเนินงานยังแข็งแกร่งท่ามกลางความขัดแย้งสหรัฐฯ–อิหร่าน เราได้เข้าร่วมการประชุมแถลงแผนธุรกิจปี 2569 ของ CPN ซึ่งภาพรวมการประชุมเป็นบวก จำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเติบโต 3–4% ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2569 และเห็นการเติบโต YoY ที่เร่งตัวขึ้นอย่างชัดเจน ในช่วง 3 สัปดาห์แรกของเดือน มี.ค. โดยปัจจุบันยังไม่พบสัญญาณจำนวนผู้ใช้บริการชะลอตัวลงภายหลังจากเกิดเหตุการณ์สงคราม และยอดขายร้านค้ายังคงแข็งแกร่ง โดยยังคงรักษาการเติบโตเป็นเลขหลักเดียวระดับสูงไว้ได้ ณ เดือน ก.พ. ทั้งนี้แม้ว่ายังไม่มีข้อมูลเต็มเดือนสำหรับเดือน มี.ค. แต่เราเชื่อว่าจำนวนผู้ใช้บริการที่มีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นจะช่วยผลักดันให้ยอดขายร้านค้าเติบโตแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องในเดือนมี.ค. นอกจากนี้ยังมีปัจจัยหนุนจากฐานที่ต่ำในเดือน มี.ค. 2568 จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวด้วย
ปัจจัยกระตุ้น #2: เป้าหมายปี 2569 สะท้อนทิศทางเชิงบวก CPN ตั้งเป้ารายได้ธุรกิจค้าปลีกในปีนี้เติบโตเป็นเลขหลักเดียวระดับสูง ขณะที่คาดว่าธุรกิจโรงแรมและที่พักอาศัยจะทรงตัว อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจค้าปลีกคาดว่าจะทรงตัวอยู่ที่ 60% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ถึงแม้ว่าต้นทุนค่าไฟฟ้าอาจจะมีโอกาสปรับขึ้นบ้าง บริษัทใช้มาตรการประหยัดพลังงานที่เข้มข้นมากขึ้น โดยผู้บริหารระบุว่าต้นทุนค่าไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น 8–10% ยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ ค่าไฟฟ้าคิดเป็นสัดส่วน 30% ของต้นทุนธุรกิจค้าปลีก แต่เนื่องจากบริษัทสามารถส่งผ่านต้นทุนค่าไฟฟ้าครึ่งหนึ่งไปยังผู้เช่าได้ ผลกระทบโดยรวมจึงคาดว่าจะมีจำกัด นอกจากนี้ CPN ยังประกาศโครงการเมกะโปรเจกต์ใหม่ในย่านรังสิต ครอบคลุมพื้นที่ 750 ไร่ ซึ่งจะพัฒนาเป็น Megacity แบบรักษ์โลกครบวงจร โดยจะทยอยลงทุนทีละเฟส และรวมอยู่ในแผนงบลงทุน 5 ปี มูลค่า 1.1 แสนลบ. เรียบร้อยแล้ว อย่างไรก็ตาม บริษัทยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดโครงการในตอนนี้
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ ราคาหุ้น CPN ปรับตัวลดลงมาแล้ว 8.6% นับตั้งแต่เริ่มเกิดความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ-อิหร่าน เทียบกับ SET ที่ลดลง 4.6% ซึ่งเราเชื่อว่าเป็นโอกาสในการเข้าซื้อ เนื่องจากการดำเนินงานน่าจะได้รับผลกระทบจำกัด สะท้อนจากจำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายร้านค้าที่เติบโตดีตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน ความตึงเครียดระหว่างสหรัฐฯ-อิหร่านที่ผ่อนคลายลงน่าจะช่วยหนุนให้ sentiment ดีขึ้น ปัจจัยเหล่านี้น่าจะช่วยให้ราคาหุ้น CPN เริ่มปรับตัว outperform SET ได้ในช่วง 1 เดือนข้างหน้า ดังนั้นเราจึงมองว่าประมาณการของเรามี downside จำกัด และยังคงคาดการณ์กำไรปกติปี 2569 ที่ 1.83 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 9.6% YoY
ความเสี่ยงและความกังวล ความกังวลหลัก คือ การบริโภคในประเทศที่อ่อนแอซึ่งจะทำให้รายได้ค่าเช่าลดลง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปรับตัวและการบรรเทาผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ ต้นทุนการชดเชยคาร์บอนที่สูงขึ้น และผลกระทบทางกายภาพต่อศูนย์การค้า
Buy a dip
We attended CPN’s 2026 business plan meeting, where the view was positive. Shrugging off the US-Iran conflict, its YTD outlook is robust in terms of mall traffic and tenant sales. In its 2026 guidance, the company targets high single-digit growth in the retail business and expects a stable gross margin of 60% even if electricity costs go up 8-10%. Its share price has fallen 8.6% since the war began, underperforming the SET. We view this as a buying opportunity given the limited operational impact. OUTPERFORM with end-2026F DCF-based TP of Bt79 (7.2% WACC and 1.5% LTG).
Catalyst #1: Strong performance continues amid US-Iran war. We attended CPN’s 2026 business plan meeting where the tone was positive. Traffic grew 3–4% in the first two months of the year, with a visible acceleration in growth YoY in the first three weeks of March. There are currently no signs of declining foot traffic following the outbreak of the war, and tenant sales remain robust, maintaining high single-digit growth as of Feb. While full-month data for Mar is not yet available, we believe accelerating traffic will underwrite strong growth in tenant sales for the month. We note that it will also be off the low base last year after the earthquake.
Catalyst #2: Encouraging 2026 guidance. The company targets high single-digit revenue growth at its retail business this year, with hotel and residential segments expected to be flat. Retail gross margin is projected to remain stable at 60%, similar to last year, despite potential increases in electricity costs. CPN is implementing more intensive energy-saving strategies, and management noted that an 8–10% rise in electricity costs is manageable. Electricity accounts for 30% of retail business costs, but since half of this can be passed through to tenants, the overall impact is expected to be limited. The company also announced a new mega project in Rangsit covering 750 rai, which will be developed as a green megacity. Investment will proceed in phases and is already incorporated into the Bt110bn five-year capex plan. However, it prefers not to disclose specific project details at this stage.
Action & recommendation. CPN share price has fallen 8.6% since the US-Iran conflict started vs -4.6% for the SET, which we see as providing a buying opportunity as its operations should be little impacted by the war, as evidenced by good traffic growth and tenant sales YTD. Any ease in tension between the US and Iran would brighten sentiment, which would help share price to outperform SET in the next month. We therefore see limited downside to our forecast and keep our 2026F core earnings of Bt18.3bn, up 9.6% YoY.
Risks and concerns. Key concern is weak domestic consumption that would lower rental income. Key ESG risk is climate adaptation and mitigation that could negatively impact revenue, rising carbon offset costs and physical impact to its shopping malls.
Download PDF Click > CPN_HighConviction260326_E.pdf
