เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 4QFY68 ที่ 688 ลบ. เพิ่มขึ้น 11.5% YoY แต่ลดลง 4.2% QoQ เรามองว่านักลงทุนไม่ควรกังวลเกี่ยวกับกำไรที่ลดลง QoQ เนื่องจากโดยปกติแล้วไตรมาส 4 เป็นช่วงที่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสูงสุด ในขณะที่ควรให้ความสนใจกับกำไรที่เติบโต YoY และโมเมนตัมของรายได้ยังคงแข็งแกร่ง โดยคาดว่าจะเติบโต 8.9% YoY และ 0.9% QoQ แนวโน้มกำไร 1QFY69 น่าจะกลับมาเติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ เนื่องจากอุปสงค์โดยรวมยังคงแข็งแกร่งและจะมีการรับรู้รายได้จากทรัพย์สินใหม่ เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2569 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 12.6 บาท (WACC 5.8% และการเติบโตระยะยาว 0.3%)
คาดกำไรอ่อนตัวลง QoQ ตามฤดูกาลใน 4QFY68 (ก.ค.-ก.ย. 2568) เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 4QFY68 ที่ 688 ลบ. เพิ่มขึ้น 11.5% YoY แต่ลดลง 4.2% QoQ รายได้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 8.9% YoY และ 0.9% QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มโรงงาน เราประเมินอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยได้ที่ 92.5% ดีขึ้นจาก 91.5% ในไตรมาสก่อนหน้า ส่วนอัตราค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย QoQ สำหรับโรงงาน และทรงตัวสำหรับคลังสินค้า ด้านต้นทุนค่าเช่าและบริการคาดว่าจะอยู่ที่ 140 ลบ. เพิ่มขึ้น 1.8% YoY และ 37.7% QoQ โดยต้นทุนค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นมาก QoQ น่าจะเกิดจากการที่โดยปกติแล้วกองทรัสต์มักจะปรับปรุงรายการต้นทุนที่แท้จริงทั้งปีในไตรมาส 4 ทั้งนี้เมื่ออิงกับตัวเลขกำไรที่เราประเมินได้ใน 4QFY68 กำไรปกติปี FY2568 จะอยู่ที่ 2.8 พันลบ. เพิ่มขึ้น 9.2% YoY ซึ่งสอดคล้องกับประมาณการของเรา FTREIT จะประกาศผลประกอบการในวันที่ 13 พ.ย. และเราคาดว่ากองทรัสต์จะประกาศจ่ายเงินปันผลที่ 0.19 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 1.8%)
ความต้องการเช่ายังดีต่อเนื่อง ข้อมูลล่าสุดที่เราได้มาจาก FTREIT ชี้ให้เห็นว่าความต้องการเช่า โดยเฉพาะกลุ่มโรงงาน ยังคงแข็งแกร่งจนอัตราการเช่าโรงงานในพื้นที่ EEC เกือบเต็มแล้ว ทำให้กองทรัสต์พยายามผลักดันลูกค้ารายใหม่ไปยังพื้นที่ภาคเหนือ และมีแผนปรับขึ้นค่าเช่าในพื้นที่ EEC ด้วย นอกจากนี้กองทรัสต์ยังมองว่าผลกระทบจากมาตรการภาษีการค้ากับสหรัฐฯ น่าจะจำกัดอยู่ในกลุ่มลูกค้าเดิมเท่านั้น เนื่องจากรายได้จากลูกค้าที่เกี่ยวข้องกับตลาดสหรัฐฯ คิดเป็นสัดส่วนเพียง 3.4% ดังนั้นเราจึงมองว่าประมาณการกำไรของเรามี downside จำกัด
ทรัพย์สินใหม่จะช่วยสนับสนุนกำไร 1QFY69 ล่าสุด FTREIT ได้ลงทุนในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินใหม่ ซึ่งประกอบด้วยโรงงาน (22 ยูนิต) และคลังสินค้า (8 ยูนิต) มูลค่าธุรกรรมอยู่ที่ 1.5 พันลบ. และแล้วเสร็จเมื่อวันที่ 17 ก.ย. ดังนั้นเราคาดว่าผลกระทบต่อกำไร 4QFY68 จะมีจำกัด แต่จะช่วยสนับสนุนกำไร 1QFY69 (ต.ค.-ธ.ค. 2568) นอกจากนี้ กองทรัสต์จะเข้าลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มอีก 6 ยูนิตในเดือน พ.ย.–ธ.ค. 2568 ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยขับเคลื่อนกำไร แหล่งเงินทุนจะมาจากการออกหุ้นกู้ เราได้รวมปัจจัยนี้ไว้ในประมาณการของเราแล้ว ดังนั้นเราคาดว่ากำไรจะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ ใน 1QFY69 โดยรวมแล้ว เรายังคงประมาณการกำไรปกติปี FY2569 ไว้ที่ 2.8 พันลบ. เพิ่มขึ้น 3.8% YoY นอกจากนี้เรายังคาดการณ์เงินปันผลในปี FY2569 ที่ 0.79 บาท/หน่วยด้วย
ความเสี่ยงและความกังวล แม้ว่าประเด็นอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น แต่ยังคงมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับผลกระทบของอัตราภาษีนำเข้าสินค้าที่เข้าข่ายสวมสิทธิ์ที่ 40% ว่าจะทำให้ FDI จากจีนลดลงหรือไม่ อย่างไรก็ตาม เรามองว่าผลกระทบต่อ FTREIT ในระยะสั้นมีจำกัด เนื่องจากสัญญาเช่ามีอายุ 3 ปี และลูกค้าของกองทรัสต์ฯ มีรายได้จากตลาดสหรัฐฯ ค่อนข้างจำกัด
Preview 4QFY25F: Results to stay strong
We expect FTREIT to report 4QFY25F core earnings of Bt688mn, up 11.5% YoY, but down 4.2% QoQ. In our view, investors should not be concerned about the QoQ drop as 4Q is normally a peak season for opex, focusing instead on the YoY growth, where revenue remains solid, growing 8.9% YoY and 0.9% QoQ. 1QFY26F earnings should return to growth both YoY and QoQ since overall demand remains resilient and there will be earnings contribution from new assets. We maintain OUTPERFORM with an end-FY2026F DDM-based TP of Bt12.6 (5.8% WACC and 0.3% LTG).
Expect a seasonal QoQ slip in 4QFY25F (Jul–Sep 2025). We expect FTREIT to report core profit of Bt688mn, up 11.5% YoY, but down 4.2% QoQ. Rental income is expected to be Bt1.1bn, increasing 8.9% YoY and 0.9% QoQ, underwritten by continued rental demand, especially in the factory segment. We estimate its average occupancy rate will stay at 92.5%, improving from 91.5% in the prior quarter. We expect to see a small increase QoQ in the factory rental rate, with warehouse rates flat. On the cost side, we estimate cost of rent and services at Bt140mn, rising 1.8% YoY and 37.7% QoQ, as the trust generally reconciles its actual full-year costs in 4Q. Based on our 4QFY25F numbers, FY2025F core profit will be Bt2.8bn, up 9.2% YoY, in line with our forecast. It will release results on Nov 13 and we expect it to announce a DPU of Bt0.19 (1.8% yield).
Ongoing decent leasing demand. Our latest update with FTREIT suggests that rental demand, especially for the factory segment, remains robust, and its factory in the EEC area is almost fully occupied. The trust is now trying to push new customers to northern areas and also trying to raise rates in the EEC area. It believes that the actual impact of the US tariffs on its existing clients will be limited, as just 3.4% of client revenue is exposed to the US market. We therefore see limited downside to our earnings forecast from this.
New assets to support 1QFY26F earnings. FTREIT recently invested in new freehold assets, both factories (22 units) and warehouses (8 units). The transaction size is Bt1.5bn and was completed Sep 17. Hence, we expect limited earnings impact on its 4QFY25F results, but a boost to 1QFY26F (Oct–Dec 25). The trust will acquire six more units in Nov–Dec 25 which will also back earnings. Funding will come from issue of a debenture, which is already in our forecast. Hence, we expect earnings to grow YoY and QoQ in 1QFY26F. Overall, we maintain our FY2026F core earnings forecast of Bt2.8bn, up 3.8% YoY. We also expect a DPU of Bt0.79 in FY2026F.
Risks and concerns. Although the tariff rate is clearer, there is still uncertainty over whether the transshipment rate of 40% will reduce FDI from China. However, we see limited near-term impact on FTREIT, as its leases extend for three years and its clients have limited exposure to the US market.
Download PDF Click > FTREIT251031_E.pdf
