BDMS: ประชุมนักวิเคราะห์โครงการ WellEra เรามีมุมมองเป็นกลาง

รายละเอียดโครงการและแผนการดำเนินงาน

• โครงการนี้เป็น Wellness-Integrated Ecosystem ตั้งอยู่บนถนนหลังสวน (ตรงข้ามสวนลุมพินี) สัญญาเช่าที่ดินระยะเวลา 30 ปี และต่อสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี พื้นที่กว่า 200,000 ตร.ม. ประกอบด้วย 4 ส่วนคือ:

1. Wellness Clinic: ให้บริการโดย BDMS Wellness Clinic 
2. Wellness Branded Residence: ที่อยู่อาศัยระดับ Ultra-private ขนาด 46 ชั้น 262 ยูนิต บริหารโดยแบรนด์ระดับโลกอย่าง Capella มูลค่าโครงการ 22,000-23,000 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 400,000 บาทต่อตารางเมตร ความแตกต่างเมื่อเทียบกับโครงการอื่น คือ ลูกบ้านจะได้รับสิทธิพิเศษในบริการด้าน Wellness และบริการทางการแพทย์ ซึ่งยังไม่เปิดเผยรายละเอียดชัดเจน
3. Urban Wellness Retreat: โรงแรม/สถานที่พักผ่อนเพื่อสุขภาพ จำนวน 168 ห้อง ยังไม่เปิดเผยชื่อ partner ที่จะมาบริหาร
4. Wellness Lifestyle Retail: พื้นที่ค้าปลีก 16,000 ตร.ม. ยังไม่เปิดเผยชื่อ partner ที่จะมาบริหาร

 

• กลุ่มเป้าหมาย: ครอบคลุมทุกช่วงวัย ทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่รักสุขภาพและต้องการการดูแลแบบเชิงรุก (Preventive care) คาดโครงการนี้จะมีลูกค้าชาวไทย 50% และต่างชาติ 50%

 

• Timeline การเปิดแต่ละส่วน:

2026: เริ่มก่อสร้าง (ม.ค.) และ Soft Launch ส่วน Wellness Branded Residence ใน 4Q26

2027: เปิด Sales Gallery และห้องตัวอย่างช่วงกลางปี

2029: เปิด Pavilion ทางเชื่อมสวนลุมพินี, Wellness Clinic, Urban Wellness Retreat และ Retail ช่วงปลายปี
2030: เปิดตัวโครงการ WellEra อย่างเป็นทางการ และเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ Wellness Branded Residence 

 

ที่มา: BDMS

 

ตัวเลขทางการเงินที่สำคัญ

• BDMS แจ้งปรับเพิ่มงบประมาณลงทุนในโครงการอีก 5,455 ล้านบาท จาก 23,545 ล้านบาท เป็น 29,000 ล้านบาท เนื่องจาก 1) การปรับเพิ่มพื้นที่อาคารจากประมาณ 170,000 ตารางเมตร เป็นประมาณ 207,202 ตารางเมตร และ 2) ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นตามสภาวะตลาด
• งบลงทุนจะแตะระดับสูงสุดในปี 2029 เนื่องจากมีการจ่ายค่าเช่าที่ดินงวดที่สอง (~6,600 ล้านบาท) และค่าก่อสร้างส่วนที่เหลือ (~9,000 ล้านบาท)
• แม้จะมีการลงทุนสูง แต่ BDMS คาดว่า Net Debt/Equity จะอยู่ที่ 0.1-0.3 เท่า ในช่วงปี 2029 ซึ่งยังต่ำกว่าข้อกำหนด (Debt covenant) ที่ 1.75 เท่า
• BDMS คาด IRR ของโครงการอยู่ที่ระดับ High Single Digit ซึ่งสูงกว่าต้นทุนเงินทุนเฉลี่ย (WACC) ของบริษัท
• รายได้รวมในปี 2030-34 ยอดขาย Residence (ซึ่งเป็นการรับรู้ one-time เมื่อโอนคาดเกิดในปี 2030-31) จะคิดเป็น 55% และรายได้โรงแรม คลินิก และพื้นที่เช่า (รายได้ต่อเนื่อง) จะคิดเป็น 45%
• โครงการ WellEra จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของรายได้เฉลี่ยของ BDMS เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1% ต่อปีในปี 2030-2034
• สำหรับส่วนที่มีรายได้ต่อเนื่อง เช่น โรงแรม คลินิก และพื้นที่เช่า BDMS คาดว่าจะถึงจุดคุ้มทุนในระดับ EBITDA ภายใน 2-3 ปีหลังเปิดดำเนินงาน
• โครงการ WellEra ช่วยทำให้สัดส่วนรายได้จากบริการ Wellness ต่อรายได้ของ BDMS เพิ่มจาก 12% ในปี 2025 เป็น 20% ในอีก 10 ปีข้างหน้า (ปี 2035)

ที่มา: BDMS

 

Wellness trend และโอกาสของประเทศไทย

• การเติบโตของอุตสาหกรรม: มีการคาดการณ์ว่า ตลาด Wellness ทั่วโลกจะเติบโตเฉลี่ย 7.6% ต่อปี (ปี 2024-29) ในขณะที่ Wellness Real Estate จะโตสูงกว่าที่ 15.2% ต่อปี ซึ่งประเทศไทยมีขนาดธุรกิจ Wellness อยู่ในอันดับที่ 24 ของโลก
• BDMS เผยว่าจากสถานการณ์สงครามที่เกิดขึ้น กลุ่มตะวันออกกลางซึ่งเป็นลูกค้าหลักของ BDMS Wellness Clinic (ตรงถนนวิทยุ) มีความต้องการมองหาบ้านหลังที่สองในประเทศที่เป็นกลางและมีความปลอดภัย เช่นประเทศไทย เพื่อการพำนักระยะยาวและดูแลสุขภาพอย่างต่อเนื่อง

 

มุมมองของเราต่อโครงการนี้

• โครงการนี้ตอบโจทย์ Demand: โครงการนี้ต่างจาก BDMS Wellness Clinic (ตรงถนนวิทยุ) เพราะมีการผสมผสานบริการสุขภาพเข้ากับไลฟ์สไตล์ผู้คนในรูปแบบที่พักอาศัย โรงแรม คลินิก และพื้นที่เช่า ทำให้ Wellness เป็นเรื่องที่เข้าถึงได้ในทุกวัน การปรับแบรนด์เป็น WellEra จากชื่อเดิมคือ BDMS Silver Wellness & Residence ที่เน้นกลุ่ม Silver age (อายุ 55 ปีขึ้นไป) เพื่อสื่อว่าโครงการนี้เป็น Wellness Ecosystem สำหรับคนทุกวัย
• ความพร้อมของ Supply: BDMS มีประสบการณ์ด้านการแพทย์และเป็นผู้นำด้าน Wellness โดยธุรกิจอื่นที่ BDMS ไม่ถนัด เช่น ที่พักอาศัย โรงแรม และพื้นที่เช่า จะมีพันธมิตรผู้เชี่ยวชาญระดับโลก มาบริหาร เช่น Capella ในส่วนของที่พักอาศัย
• เมื่อโครงการนี้เปิดในปี 2030 เรามองว่าการดำเนินงานของ BDMS จะมีผลกระทบในช่วงแรกจากต้นทุนช่วงเริ่มต้นของธุรกิจโรงแรม คลินิก และพื้นที่เช่า ตลอดจนค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะสามารถบรรเทาได้ด้วยการรับรู้การโอนส่วนที่พักอาศัย
• เรามองโครงการนี้จะเป็นพัฒนาการที่ดีของ BDMS ในระยะยาว เป็น Growh engine ตัวใหม่ เพราะจะทำให้บริษัทเติบโตได้ตามเทรนด์โลกที่ผู้คนหันมาให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมเพื่อส่งเสริมให้มีสุขภาพที่ดี
• เรายังไม่ได้รวมโครงการนี้ในประมาณการ คงคำแนะนำ OUTPERFORM ราคาเป้าหมาย 24 บาท

 

ความท้าทายของโครงการนี้ที่ต้องติดตาม

• ความล่าช้าในการก่อสร้าง ปัจจุบันความคืบหน้าการก่อสร้างคิดเป็น 3% ของทั้งหมด
• การควบคุมงบประมาณค่าก่อสร้างที่อาจผันผวนในอนาคต
• สถานการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลกที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
• ยอดจองและการโอนส่วนที่พักอาศัย