REITs & IFFs – สบโอกาสลงทุน

ปัจจุบันเรามีมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่ม REITs และ IFFs  เนื่องจากกลุ่มนี้จะเป็นหนึ่งในกลุ่มที่ได้ประโยชน์จากวงจรการปรับลดอัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้ yield spread ในปัจจุบันก็น่าสนใจที่ 5.4% สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต แม้ดัชนีกลุ่ม REITs และ IFFs  ปรับตัวขึ้นมาแล้ว 18.1% ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา โดยในกลุ่ม REITs และ IFFs  เราชอบ LHHOTEL (ราคาเป้าหมาย 15 บาท/หน่วย) และ DIF (ราคาเป้าหมาย 10.5 บาท) นอกจากนี้ เรายังเล็งเห็นความต้องการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้นสำหรับ BTSGIF เนื่องจากรัฐบาลมีแนวโน้มที่จะซื้อสัมปทานรถไฟฟ้ากลับคืนมาเพื่อดำเนินนโยบายรถไฟฟ้า  20 บาทตลอดสาย แต่เรายังคงคำแนะนำตามปัจจัยพื้นฐานไว้ที่ NEUTRAL โดยให้ราคาเป้าหมายที่ 3.9 บาท เนื่องจากยังมีข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อคืนสัมปทานจำกัด

Bond yield ที่ลดลงเป็นบวกต่อกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจากกอง REITs และ IFFs จัดเป็นหุ้นปันผลซึ่งมีความอ่อนไหวต่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตร (bond yield) โดย bond yield ที่ลดลงจะส่งผลดีต่อกลุ่มนี้ เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (dividend yield) ดูน่าสนใจมากขึ้น ปัจจุบัน INVX คาดว่าเฟดจะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลงสามครั้ง ครั้งละ 25bps ในปี 2567 เริ่มตั้งแต่เดือนก.ย. 2567 เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีจะปรับตัวลดลง ซึ่งจะส่งผลทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีลดลง ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี มีค่า correlation เชิงบวกที่ 0.9 นอกจากนี้ INVX ยังมองว่ามีโอกาสที่ ธปท. จะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง 1 ครั้ง (25 bps) ในปีนี้ ซึ่งน่าจะเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยผลักดันให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยปรับตัวลดลง โดยปกติแล้ว กลุ่ม REITs และ IFFs มักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อ bond yield ปรับตัวลดลง (ดูรายละเอียดใน Figure 8)

Yield ยังน่าสนใจ ทั้งๆ ที่ราคาปรับตัวขึ้นแรงในระยะหลังนี้ ดัชนีกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) ปรับตัวเพิ่มขึ้น 18.1% ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา outperform SET อยู่ 7.5% ซึ่งสะท้อนถึงการคาดการณ์ว่า bond yield จะเปลี่ยนทิศทางเป็นขาลง โดยส่วนหนึ่งเห็นได้จากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ที่ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 2.5% แล้ว จาก 2.8% เมื่อ 3 เดือนก่อน ทั้งนี้แม้ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นแรง แต่ yield spread ซึ่งก็คือส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REITs และ IFFs กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ยังคงอยู่ในระดับที่น่าสนใจที่ 5.4% ซึ่งเท่ากับระดับ +1SD ของค่าเฉลี่ย 5 ปี โดย yield spread ยิ่งสูง dividend yield สำหรับกลุ่มนี้ก็จะยิ่งอยู่ในจุดที่น่าสนใจมากขึ้น

ชอบกอง REITs และ IFFs ที่มีปัจจัยขับเคลื่อนเฉพาะตัวและ yield น่าสนใจ สำหรับกอง REITs และ IFFs ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา เราชอบ LHHOTEL และ DIF เนื่องจาก LHHOTEL จะได้รับอานิสงส์เพิ่มเติมจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวนอกเหนือจาก bond yield ที่ลดลง ผลการดำเนินงานของสินทรัพย์อ้างอิงแข็งแกร่งใน 1H67 และคาดว่าจะดีต่อเนื่องใน 2H67 นอกจากนี้ LHHOTEL ยังให้ dividend yield ดีที่ 8.8% ในปี 2567 ด้วย ในขณะที่เราชอบ DIF เพราะ dividend yield น่าสนใจที่ 9.7% ในปี 2567 สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 8% นอกจากนี้ DIF ยังมีสภาพคล่องการซื้อขายสูงที่สุดในกลุ่ม ซึ่งอาจทำให้ DIF เป็นเป้าหมายการลงทุนของกองทุนวายุภักษ์ (ดูรายละเอียดใน Figure 9)

อาจมีแรงซื้อเก็งกำไร BTSGIF แม้เราให้คำแนะนำ NEUTRAL สำหรับ BTSGIF แต่กระแสข่าวเกี่ยวกับแนวโน้มที่รัฐบาลจะซื้อสัมปทานรถไฟฟ้าคืนในราคาที่สูงกว่ามูลค่าตลาดปัจจุบันตามที่ระบุในข่าวนั้นอาจทำให้เกิดความต้องการเก็งกำไรสำหรับ BTSGIF

ความเสี่ยงสำคัญสำหรับกลุ่ม REITs และ IFFs Bond yield ที่สูงขึ้นจะเป็นลบต่อกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจากจะทำให้ dividend yield ดูน่าสนใจน้อยลง