SIRI – กำไร 1Q67 ดีกว่าคาดเล็กน้อย, คาด 2Q67 เติบโต QoQ – NEUTRAL (ราคาเป้าหมาย 2.14 บาท)

SIRI ทำยอด presales YTD ได้แล้วที่ 35% ของเป้า presales ปี 2567 ที่บริษัทวางไว้ที่ 4.5 หมื่นลบ. (+20%) โดยได้รับการสนับสนุนจากความต้องการซื้อคอนโดเพิ่มมากขึ้นในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ เนื่องจาก SIRI วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่สัดส่วน 65% จากที่วางแผนไว้ในช่วง 2H67 เราจึงเชื่อว่ายอด presales ใน 2H67 จะปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้หลังจาก SIRI รายงานกำไรสุทธิ 1Q67 ดีกว่าคาดเล็กน้อยจากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง เราคาดว่ากำไรสุทธิ 2Q67 จะเติบโต QoQ แต่จะลดลง YoY เรายังคงประมาณการปี 2567 ไว้เหมือนเดิม โดยอาจมี upside จากกำไรพิเศษ และคงคำแนะนำ tactical call ระยะ 3 เดือน ไว้ที่ NEUTRAL โดยปรับราคาเป้าหมายปี 2567 ใหม่เป็น 2.14 บาท (จาก 2.20 บาท) หลังจากปรับปรุงส่วนของผู้ถือหุ้นโดยอิงกับ PE 16 ปีที่ 7 เท่า (+0.25SD)

ยอด presales นับถึงปัจจุบันคิดเป็น 35% ของเป้าหมาย SIRI ทำยอด presales ได้แล้วที่ 1.56 หมื่นลบ. คิดเป็น 35% ของเป้า presales ปี 2567 ที่บริษัทวางไว้ที่ 4.5 หมื่นลบ. (+20% YoY) โดย 62% เกิดจากโครงการแนวราบ และ 32% เกิดจากคอนโด ซึ่งผู้ซื้อ 17% เป็นชาวต่างชาติ และ 83% เป็นคนไทย ทั้งนี้ใน 2Q67 SIRI วางแผนเปิดตัวโครงการ 11 โครงการ มูลค่า 1.22 หมื่นลบ. (20% ของแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567) โครงการหลักๆ ใน 2Q67 ได้แก่ The Standard Residence หัวหิน (คอนโด) มูลค่า 4.7 พันลบ. และ สราญสิริ ศาลายา–ปิ่นเกล้า มูลค่า 1.69 พันลบ. ดังนั้นเราจึงเชื่อว่ายอด presales ใน 2Q67 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ

กำไรสุทธิ 1Q67 สูงกว่าคาดเล็กน้อย SIRI รายงานกำไรสุทธิ 1Q67 ที่ 1.3 พันลบ. (-16.9% YoY แต่ +1.1% QoQ) สูงกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ 5% เพราะดอกเบี้ยจ่ายต่ำกว่าคาด รายได้อยู่ที่ 9.7 พันลบ. (+27.3% YoY แต่ -9.9% QoQ) เป็นไปตามคาด( (92% เป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ 8% เป็นรายได้จากธุรกิจอื่นๆ) รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 77% มาจากโครงการแนวราบ และ 23% มาจากคอนโด อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 32.4% ใกล้เคียงกับ 1Q66 และ 4Q66 โดยอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 34.7% ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากอัตรากำไรขั้นต้นบ้านเดี่ยวที่แข็งแกร่งจากโครงการลักชัวรี อัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อยอดขายอยู่ที่ 21.7% โดยส่วนหนึ่งเกิดจากการบันทึกค่าใช้จ่ายล่วงหน้า บริษัทมีกำไรพิเศษ 278 ลบ. ตามคาดจากการขายที่ดิน 2 แปลง โดย 1 แปลงขายให้กับ JV กับ XPG สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว และอีก 1 แปลงเป็นที่ดินเปล่าในระยะอง ดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 48 ลบ. (-60% YoY และ -66% QoQ) ต่ำกว่าคาดจากค่าใช้จ่ายที่ลดลงจากหนี้ธุรกิจโรงแรม

คงประมาณการปี 2567 โดยมี upside จากกำไรพิเศษใน 2Q-4Q67 ณ วันที่ 12 พ.ค. backlog อยู่ที่ 2.0 หมื่นลบ. โดย 76% เป็นของ SIRI เอง และ 24% เป็นของ JV ทั้งนี้ SIRI จะรับรู้ backlog 59% เป็นรายได้ในปี 2567 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568-2570 เรายังคงประมาณการรายได้ปี 2567 ไว้ที่ 4.28 หมื่นลบ. (+15.8%) โดยมี secured revenue ที่ 42% และส่วนใหญ่จะโอนใน 4Q67 เราประเมินกำไรสุทธิได้ที่ 5.09 พันลบ. (-15.9%) แต่ธุรกรรม JV ใหม่จาก 2Q67 อาจจะทำให้มี upside จากกำไรพิเศษใน 2Q-4Q และส่วนแบ่งกำไรจาก JV ที่สูงขึ้นใน 2H67 กำไรสุทธิ 2Q67 จะเพิ่มขึ้น QoQ จากกำไรพิเศษจาก XPG JV ที่ ประมาณ 50 ลบ. แต่จะอ่อนตัวลง YoY

ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน: การบริหารจัดการสินค้าคงคลังและสถานะกระแสเงินสด เนื่องจาก SIRI วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่อีก 6.1 หมื่นลบ. ในปี 2567 เราจึงเชื่อว่าการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีประสิทธิภาพจะเป็นปัจจัยสำคัญ และค่าใช้จ่ายลงทุน (ก่อสร้าง) จะอยู่ในระดับสูงในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า ความเสี่ยง ESG SIRI ได้รับการจัดอันดับที่ AA สำหรับ SET ESG Ratings ซึ่งเราประเมินว่า SIRI อาจมีความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม (น้ำหนัก 50%) ในประเด็นของการใช้ผลิตภัณฑ์ที่ยั่งยืนยังไม่เพียงพอ

SIRI achieved YTD presales of 35% of its 2024 presales target of Bt45bn (+20%) backed by stronger foreign demand for condos. With 65% of the new launches planned for 2H24, we believe 2H24 presales will be better. After reporting a slight beat to 1Q24 net profit on lower interest expenses, we expect 2Q24 net profit to grow QoQ but slip YoY. We maintain our 2024F with possible upside from extra gain and keep our 3-month tactical call of Neutral with 2024 TP of Bt2.14 (from Bt2.20) after adjusting for new capital, based on 16-year PE of 7.1 (+0.25SD).

Presales now at 35% of target. Presales have reached Bt15.6bn, achieving 35% of its 2024 presales target of Bt45bn (+20% YoY), 62% from low-rise and 38% from condos, where buyers are 17% foreign and 83% Thai. In 2Q24, SIRI plans to launch 11 projects valued at Bt12.2bn (20% of 2024 launches). The major projects in 2Q24 include the Bt4.7bn The Standard Residence Hua Hin (condo) and the Bt1.69bn Saransiri Salaya-Pinklao. The good feedback leads us to believe 2Q24 presales will see growth both YoY and QoQ.

1Q24 net profit a bit above estimates. SIRI reported 1Q24 net profit of Bt1.3bn (-16.9% YoY but +1.1% QoQ), 5% above our forecast because of lower interest expense, on revenue of Bt9.7bn (+27.3% YoY but -9.9% QoQ), which was in line (92% from real estate and 8% from other businesses). Of real estate revenue, 77% was from low-rise and 23% from condos. Average gross margin was 32.4% close to 1Q23 and 4Q23, with real estate gross margin of 34.7% backed by healthy SDH gross margin from luxury projects. SG&A to sales was 21.8%, partially from booking forward expenses. There was an extra gain of Bt278mn as expected from the sale of two plots of land, one to a JV with XPG for an SDH project and one in Rayong. Interest expense was Bt48mn (-60% YoY and -66% QoQ), lower than expected on lower expense on debt for its hotel business.

Maintain 2024 forecast with upside from extra gain in 2Q-4Q24. As of May 12, backlog is Bt20bn, 76% SIRI’s own and 24% from the JV. Of this, 59% will be booked as revenue in 2024 and the rest in 2025-2027. We maintain our 2024F revenue of Bt42.8bn (+15.8%), 42% of that secured, with most to be transferred in 4Q24. We estimate net profit at Bt5.09bn (-15.9%), but new JV transactions from 2Q24 may generate upside from extra gain in 2Q-4Q and higher JV contribution in 2H24. 2Q24F net profit will go up QoQ on an extra gain from XPG JV of ~Bt50mn but soften YoY.

Risks and concerns. Operational risks: Inventory management and cash flow position. With another Bt61bn to be launched in 2024, we believe efficient inventory management will be key and capex (construction) will be high for the next few years. ESG risk. SIRI is rated as AA in SET ESG ratings. However, for the environmental (weight 50%) issue we are concerned about its lag in terms of using sustainable products.