หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนต่ำกว่า SET Index โดยเฉลี่ยในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา 18-47% จากยอด presales และผลประกอบการที่อ่อนตัว อย่างไรก็ตาม เรามองว่า downside ในระดับราคาปัจจุบันเริ่มมีค่อนข้างจำกัด โดยการฟื้นตัวของผลประกอบการในช่วง 2H26–2027 จะเป็นปัจจัยช่วยสนับสนุนราคาหุ้น เราคาดว่ากำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเติบโต 22% YoY ในช่วง 2H26 จากยอดโอนที่แข็งแกร่งขึ้นและฐานที่ต่ำ ตามด้วยการเติบโต 9% ในปี 2027 จากรายได้ที่เติบโตขึ้นรวมถึงการฟื้นตัวของอัตรากำไรจากการลดรายการส่งเสริมการขายและการปรับขึ้นราคาขายในบางโครงการ ทั้งนี้ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ถือเป็น upside เพิ่มเติม ขณะที่ต้นทุนที่สูงขึ้นและปรับราคาขายขึ้นได้จำกัดยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก โดยเราเลือก AP, SIRI และ SPALI เป็นหุ้นเด่น
Research
กลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – 2027: ปีแห่งการเลือกหุ้นรายตัว
ตลาดเติบโต แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จดทะเบียนไม่ได้เติบโตตาม เราคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2026 จะอยู่ที่ 8.81 แสนลบ. (+1.8%) และจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ราว 9.0 แสนลบ. (+2%) ในปี 2027 อย่างไรก็ตาม สองในสามเป็นที่อยู่อาศัยมือสอง (2Q26: +24% YoY) โดยส่วนใหญ่เป็นยูนิตราคา 1.5–5 ลบ. ซึ่งแข่งขันโดยตรงกับอุปทานใหม่ ขณะที่ทรัพย์สินรอการขายจากสถาบันการเงินปรับตัวเพิ่มขึ้นเท่าตัว ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่ามูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2026 จะอยู่ที่ 1.55 แสนลบ. (-9% YoY) ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี เพื่อบริหารจัดการระดับสินค้าคงเหลือ
คาดยอด presales ทรงตัวในปี 2026, +5% ในปี 2027 เราคาดยอด presales รวมของกลุ่มในปี 2026 อยู่ที่ 1.53 แสนลบ. ทรงตัว YoY และต่ำกว่าเป้าหมาย 8% โดย presales ใน 3Q26 จะอยู่ที่ 3.8-3.9 หมื่นลบ. และ 4Q26 จะอยู่ที่ประมาณ 4.0 หมื่นลบ. หนุนโดย AP และ SIRI (>60% ของยอด presales ใน 3Q26) สำหรับปี 2027 เราคาดว่ายอด presales จะอยู่ที่ 1.6 แสนลบ. โดยคาดว่าจะมีการเร่งซื้อในช่วง 1H27 ก่อนที่มาตรการภาครัฐจะสิ้นสุดลง
คาดกำไรสุทธิ 2H26 ฟื้นตัว YoY และเติบโต 9% ในปี 2027 เราประเมินกำไรสุทธิ 2H26 ที่ 1.13 หมื่นลบ. (+22% YoY, +38% HoH) นำโดย LH และ AP รายได้น่าจะเพิ่มขึ้น 6% YoY โดยได้รับแรงหนุนจาก backlog คอนโดและการโอนบ้านแนวราบพร้อมอยู่ รวมถึงกำไรพิเศษของ LH และ SIRI ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้น (29.1%) ยังคงต่ำกว่าระดับ 29.9% ใน 2H25 จากการให้ส่วนลดอย่างต่อเนื่อง สำหรับปี 2027 เราคาดว่ารายได้จะเติบโต 9.9% และกำไรสุทธิจะอยู่ที่ 2.13 หมื่นลบ. (+9%) backlog รองรับรายได้ปี 2027 เพียง 18% โดย AP LH และ SIRI ถือครอง backlog คิดเป็น 93% ของทั้งกลุ่ม ในขณะที่ QH LPN และ PSH จะต้องเร่งขายและโอนภายในปี 2567 (UNDERPERFORM) ด้านอัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดที่ 28.0% ในปี 2026 สู่ระดับ 29.2% ในปี 2027 จากการให้ส่วนลดน้อยลง
มาตรการภาครัฐสิ้นสุดกลางปี 2027; ผังเมืองใหม่เป็นอัพไซด์ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00% และ GDP ที่คาดว่าจะเติบโต 2% ในปี 2027 จะส่งผลบวกต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างจำกัด มาตรการผ่อนคลาย LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% (สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ลบ.) มีผลถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2027 และครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกิจกรรมซื้อขายในตลาดโดยรวมมากกว่าช่วยเพิ่มยอดขายให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ การสิ้นสุดพร้อมกันของมาตรการดังกล่าวจะผลักดันให้ยอดขายเร่งตัวขึ้นใน 1H27 ซึ่งจะส่งผลทำให้ยอดขายใน 2H27 ชะลอตัวลง ในขณะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นอาจผลักดันให้มีการปรับขึ้นราคา 3–5% ในปี 2027 ผังเมืองรวมใหม่ (คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2027) ซึ่งจะเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ตามแนวรถไฟฟ้า จะสร้างอัพไซด์ให้กับประมาณการของเรา แต่อาจทำให้การเปิดตัวโครงการใน 1H27 ในบางพื้นที่ล่าช้าออกไป
ความเสี่ยงที่สำคัญ: ยอด presales ต่ำกว่าคาด, ไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมหลังเดือน มิ.ย. 2027, การปฏิเสธสินเชื่อ, ต้นทุนสูงขึ้น, อุปทานบ้านมือสอง, การเลื่อนเปิดตัวโครงการ และอุปสงค์ต่างชาติที่อ่อนแอลง สำหรับความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ ได้แก่ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก, การจัดการของเสียและน้ำ, การประเมิน EIA, การบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ และนโยบายด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย (S)