ผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงเมื่อวันศุกร์ที่ 28 มี.ค. คาดว่าจะทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งกลุ่มที่ได้รับผลกระทบเชิงลบ เนื่องจากอาคารคอนโดมิเนียมหลายแห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจและบริเวณใกล้เคียงได้รับผลกระทบ เราแนะนำให้รอดูสถานการณ์สำหรับกลุ่มนี้ เนื่องจากเหตุแผ่นดินไหวเป็นสถานการณ์ที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก และเชื่อว่าจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อคอนโด high-rise และอาจส่งผลให้ยอดโอนคอนโดลดลงในปี 2568 เราได้ทำการทดสอบความอ่อนไหวต่อกำไรปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยในกรณีที่เลวร้ายที่สุด หาก backlog คอนโดถูกยกเลิก กำไรกลุ่มจะลดลง 3% มาอยู่ที่ 2.39 หมื่นลบ. หรือต่ำกว่าระดับก่อนเกิดเหตุแผ่นดินไหวอยู่ 7.5% ในขณะที่หากมองในแง่บวก เราคาดว่า presales กลุ่มแนวราบจะเพิ่มขึ้น และธุรกิจให้เช่า เช่น สัญญาเช่าระยะยาว จะได้รับประโยชน์จากสถานการณ์นี้ ในช่วงน้ำท่วมปี 2554 เดือน ต.ค.-ธ.ค. ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 5.4% จากการปรับเปลี่ยน demand จากแนวราบไปสู่ตึกสูง แต่ในครั้งนี้เราชอบหุ้นที่มีโครงการแนวราบและรายได้ประจำในสัดส่วนสูง (LH และ QH) มากกว่าหุ้นที่มีโครงการคอนโดและสินค้าคงเหลือในสัดส่วนสูง (AP SPALI และ SIRI)
พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว
เหตุแผ่นดินไหวอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่ออาคารที่พักอาศัยที่เป็นตึกสูง จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 ริกเตอร์ เมื่อวันศุกร์ที่ 28 มี.ค. 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งเกิดขึ้นในภาคกลางของประเทศเมียนมาและส่งผลทำให้เกิดแรงสั่นสะเทือนรุนแรงในกรุงเทพฯ อาคารสูงหลายแห่งได้รับความเสียหาย ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้ว การก่อสร้างอาคารสูงทุกอาคารในประเทศไทยหลังปี 2550 ต้องก่อสร้างตามมาตรฐานการก่อสร้างเพื่อรองรับแผ่นดินไหว มาตรฐานดังกล่าวทำให้อาคารสูงทั้งคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานไม่พังลงเป็นอันตรายแก่ชีวิตคนในอาคาร เกิดเพียงความเสียหายในวงจำกัด เช่น กระเบื้องหรือหินอ่อนหลุดร่อนออก ผนังแตกร้าว ฝ้าบางจุดหลุดหล่น หรือความเสียหายกับโครงสร้างอาคารบางส่วน แต่ไม่ถึงขั้นร้ายแรงวิบัติพังทลาย อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเหตุการณ์ครั้งนี้เป็นเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงที่สุดที่ประเทศไทยเคยประสบมา เราเชื่อว่าเหตุการณ์นี้จะทำให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารสูง โดยเฉพาะคอนโดเกิดความหวาดกลัวในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจอาจปรับตัวลดลง
ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ จะเลื่อนเปิดตัวคอนใหม่ในปี 2568 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX (AP LH QH PSH SPALI LPN และ SIRI) ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.1 แสนลบ. (+1%) ในปี 2568 โดย 6.5 หมื่นลบ. หรือ 31% เป็นคอนโด เราเชื่อว่าคอนโดส่วนใหญ่จะเลื่อนเปิดตัวออกไปจนกว่าความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งอาจใช้เวลานานเป็นปี AP และ SIRI ต่างตั้งเป้าเปิดตัวคอนโดใหม่มูลค่า 2.0 หมื่นลบ. ในปี 2568 ในขณะที่ SPALI จะเปิดตัวคอนโดมูลค่า 1.28 หมื่นลบ. PSH 8.1 พันลบ. และ LPN 3.3 พันลบ. ขณะที่ LH และ QH ไม่มีแผนเปิดตัวคอนโดใหม่ในปี 2568 เราเชื่อว่าในระยะสั้นอาจเห็นผลกระทบเชิงลบต่อราคาคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะอาคารที่ได้รับความเสียหายสูง ในกรณีเลวร้ายที่สุด หากผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ทุกรายเลื่อนเปิดตัวคอนโดใหม่ทั้งหมด โครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2568 จะมีมูลค่ารวมราว 1.45 แสนลบ. (-30%)
Backlog คอนโดปี 2568 อยู่ที่ 3.1 หมื่นลบ. และมีคอนโดเหลือขายคงค้าง 1.25 แสนลบ. บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX มี backlog ในปี 2568 รวม 5.4 หมื่นลบ. โดย 59% หรือ 3.1 หมื่นลบ. เป็น backlog คอนโด AP มี backlog มูลค่าสูงสุดที่ 1.11 หมื่นลบ. ตามด้วย SIRI ที่ 5.3 พันลบ. PSH ที่ 2.8 พันลบ. และ SPALI ที่ 1.8 พันลบ. เราคาดว่า backlog นี้อาจกลายเป็น backlog บางส่วนที่แย่ เนื่องจากผู้บริโภคอาจลังเลที่จะโอนในปี 2568 หากเป็นเช่นนั้น เมื่อพิจารณาจากยอด backlog ในปัจจุบัน AP จะได้รับผลกระทบมากที่สุด ปัจจุบันเราคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 2.59 หมื่นลบ. (+5% ) เราได้ทำการทดสอบความอ่อนไหวในกรณีที่เลวร้ายที่สุดที่ยอดโอน backlog คอนโดมีจำนวนน้อยมากในปี 2568 กำไรสุทธิปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เราประเมินได้จะอยู่ที่ 2.39 หมื่นลบ. (-3%) หรือต่ำกว่าระดับก่อนเกิดเหตุแผ่นดินไหวอยู่ 2 พันลบ. และ ณ สิ้นปี 2567 กลุ่มมีสินค้าเหลือขายคงค้างมูลค่ารวม 5.61 แสนลบ. โดย 22% หรือ 1.25 แสนลบ. เป็นคอนโดซึ่ง SIRI และ SPALI มีมูลค่ามากสุดที่ 3 หมื่นลบ.
The strong earthquake on Friday, March 28, is likely to hit the residential sector hard since many high-rise buildings in CBD and vicinity were affected. Given this, we recommend take a wait-and-see stance on the sector. Even though this is an extremely rare occurrence, as Bangkok is not on a fault line, it is likely to cause anxiety about high-rise living, putting a dent in demand and lead to fewer condo transfers in 2025. We have run a sensitivity study on 2025 sector earnings and find that in the worst case, if we take out income from condo, earnings will drop 3% to Bt23.9bn or 7.5% lower than before the earthquake. On the flip side, we assume low-rise presales will pick up and rentals (long-term leases) will benefit. Flooding in Oct-Dec 2011, average share price in property sector went up 5.4% from demand rotation from low-rise to condo. This time, we like companies with a high portion of low-rise and high recurring income (LH and QH) better than condo players with high inventory (AP, SPALI and SIRI).
High-rises likely to be shunned after the earthquake. Friday’s 8.2 earthquake had an epicenter in central Myanmar and was felt as far away as Bangkok, damaging many high-rise buildings. By law, all high-rises built after 2007 must be able to withstand earthquakes. Though this keeps high-rise buildings from collapsing, at the same time, there may be damage, with some decorative elements falling off, with cracks in walls and floors, ceilings coming down or damage to some of the building’s structure. The severity of this earthquake in Bangkok is likely to deter buyers from investing in high-rises, especially condos, for a period of time. This may also bring CBD land prices down.
Developers to delay new condo launches in 2025. Companies under INVX coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) target total 2025 new launches of Bt210bn (+1%) with Bt65bn or 31% being condos. We expect the launches of most of those new condos will be put off until consumer confidence returns, which may take years. AP and SIRI each planned to launch Bt20bn in new condos in 2025F, with SPALI at Bt12.8bn, PSH at Bt8.1bn and LPN at Bt3.3bn. LH and QH have no new condo launches planned for 2025. We expect short-term negative pricing impact on Bangkok condos, especially those that were damaged. In the worst case, if all developers put off all the planned new condo launches, this would bring 2025 total new launches down to ~Bt145.5bn (-30%).
2025F condo backlog is Bt31bn. with Bt125bn inventory Companies under coverage have backlog of Bt54bn in 2025, 59% or Bt31bn of which is condos. The highest value is at AP at Bt11.1bn, followed by SIRI at Bt5.3bn, PSH at Bt2.8bn and SPALI at Bt1.8bn. We expect some of this backlog may be abandoned since consumers may hesitate to transfer after the earthquake. If this is the case, in terms of amount of current backlog, AP will be the hardest hit. Our current sector net profit forecast is Bt25.9bn (+5%). We ran a sensitivity study using as our worst case only few condo backlog transfers in 2025, and this pulls our net profit forecast down to Bt23.9bn (-3%) or Bt2bn lower than before the earthquake. While at ended 2024, sector total inventory available for sale was Bt561bn, 22% or Bt125bn were condos, SPALI and SIRI have the highest value of Bt30bn each.
Download PDF Click > PROP250331_E.pdf