LPN – 4Q66: กำไรลดลงแรง – UNDERPERFORM (ราคาเป้าหมาย 2.40 บาท)

กำไรสุทธิ 4Q66 ของ LPN ลดลง 55.9% YoY และ 84% QoQ เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนตัวลงและค่าใช้จ่าย SG&A ที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลทำให้กำไรสุทธิปี 2566 ลดลง 42.4% สำหรับปี 2567 LPN วางแผนระบายสต็อกคอนโดเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง ซึ่งจะทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง ดังนั้นเราคาดว่ากำไรสุทธิปี 2567 จะปรับตัวลดลง 9.3% เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ LPN ไว้ที่ UNDERPERFORM โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.4 บาท/หุ้น อ้างอิง PE 10.5 เท่า

กำไรสุทธิ 4Q66 ลดลงแรง YoY และ QoQ LPN รายงานกำไรสุทธิ 4Q66 จำนวน 17 ลบ. (-55.9% YoY และ -84% QoQ) ทำสถิติกำไรรายไตรมาสต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และต่ำกว่าที่ตลาดคาดการณ์ไว้ที่ 90 ลบ. รายได้ลดลง 1.1% YoY และ 6.2% QoQ เนื่องจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงที่โครงการ ลุมพินี คอนโดทาวน์ เอกชัย 48 และไม่มีโครงการคอนโดสร้างเสร็จใหม่เริ่มโอน แรงกดดันยังคงเกิดจากอัตรากำไรขั้นต้นที่อ่อนตัวลง โดยอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 18% ทำสถิติต่ำสุดเป็นประวัติการณ์จากการจัดโปรโมชั่นขายสินค้าคงเหลือ อัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A /ยอดขายอยู่ที่ 18% สูงกว่าปกติที่ 14-15% เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายพิเศษจากหนี้เสียในโครงการแนวราบและค่าใช้จ่ายการตลาดอื่นๆ ส่งผลทำให้กำไรสุทธิปี 2566 อยู่ที่ 35- ลบ. (-42.4%) ต่ำกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ 27%

ปี 2567 จะเน้นขายสินค้าคงเหลือและบริหารกระแสเงินสด ปัจจุบัน LPN มี backlog มูลค่า 2.3 พันลบ. โดย 56% หรือ 1.3 พันลบ. จะถูกรับรู้เป็นรายได้ในปี 256 ในขณะที่จะรับรู้รายได้จาก backlog ส่วนที่เหลืออีก 1 พันลบ. ในปี 2568-2569 คอนโด 2 โครงการมีกำหนดก่อสร้างเสร็จในปี 2567 คือ ลุมพินี เพลส แจ้งวัฒน-ปากเกร็ด สเตชั่น (มูลค่าโครงการ 1.22 พันลบ. ขายได้แล้ว 11% และจะก่อสร้างเสร็จใน 2Q67) และ ลุมพินี วิลล์ จรัญ-ไฟฉาย (มูลค่าโครงการ 3.2 พันลบ. ขายได้แล้ว 35% และจะก่อสร้างเสร็จใน 4Q67) ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนธ.ค. 2566 LPN มีสินค้าสร้างเสร็จคงเหลือและยูนิตที่ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (ทั้งคอนโดและโครงการแนวราบ) มูลค่า 3.55 หมื่นลบ. ดังนั้นเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งในปี 2567 LPN จึงวางแผนขายสินค้าคงเหลือในราคาที่ลดลง ส่งผลให้บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 น้อยกว่าปี 2566 ราว 40-50% ที่ 6.5 พันลบ.

ปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นลดลง เนื่องจาก LPN มีนโยบายระบายสินค้าคงเหลือ โดยเฉพาะยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วเกิน 3 ปี ในราคาทที่ต่ำลง เราจึงปรับประมาณการอัตรากำไรขั้นต้นปี 2567 ลดลงจาก 23.1% สู่ 21.1% ในขณะที่คาดว่ารายได้จะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 7.3 พันลบ. ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการกำไรสุทธิลดลง 37% จากประมาณการเดิมสู่ 320 ลบ. (-9.3%)

ความกังวลและประเด็นที่ต้องติดตาม 1) การบริหารสินค้าคงเหลือ เนื่องจาก LPN มีคอนโดสร้างเสร็จคงเหลือมูลค่า 1.11 หมื่นลบ. (จะใช้เวลาระบายอย่างน้อย 2 ปี) บวกกับยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่มีอัตราการขายต่ำ อุปทานจำนวนมากเช่นนี้จะสร้างแรงกดดันต่อกระแสเงินสด และ 2) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อและการยกเลิกยังอยู่ในระดับสูง

คงคำแนะนำ UNDERPERFORM, ปรับราคาเป้าหมายลดลงสู่ 2.40 บาท/หุ้น เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ LPN ไว้ที่ UNDERPERFORM โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.4 บาท/หุ้น (ลดลงจาก 3.8 บาท/หุ้น) อ้างอิง PE 10.5 เท่า LPN ประกาศจ่ายเงินปันผลงวด 2H66 ที่อัตรา 0.05 บาท/หุ้น (XD วันที่ 28 ก.พ. 2567) คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 1.3%

ท่านสามารถอ่านและดาวน์โหลดเอกสารได้จาก LPN240216_E 1

LPN reported a plunge in 4Q23 net profit of 55.9% YoY and 84% QoQ on a low real estate gross margin and high SG&A. This brought the year 2023 to a fall of 42.4%. In 2024, LPN plans to clear out its condo inventory to strengthen cash flow, which will further slice gross margin and we thus expect a slip of 9.3% in 2024 net profit. We maintain our tactical call of Underperform with 2024 TP of Bt2.4/sharebased on PE of 10.5x.

4Q23 net profit plunged YoY and QoQ. LPN reported 4Q23 net profit of Bt17mn (-55.9% YoY and -84% QoQ), its lowest ever and well below market forecast of Bt90mn. Revenue slipped 1.1% YoY and 6.2% QoQ on fewer transfers at Lumpini Condotown Ekachai 48 and no new condo started transfer. Gross margin was pressured by sales promotions to clear out inventory, giving its historically lowest real estate gross margin at 18%. SG&A/sales ratio was 18%, above the usual 14-15% on extra expenses from bad debt for low-rise projects and marketing expenses. The year 2023 brought net profit of Bt353mn (-42.4%), 27% below our forecast.

2024 focus on sale of inventory for cash flow management. LPN has backlog of Bt2.3bn with 56% or Bt1.3bn to be booked in 2024; the remaining Bt1bn will be booked in 2025-2026. Two condos are scheduled to finish in 2024, Lumpini Place Chaengwatthana Pakkret Station (project value Bt1.22bn, 11% sold, completion in 2Q24) and Lumpini Ville Charan Faichai (project value Bt3.2bn, 35% sold, completion 4Q24). At the end of Dec 2023, the value of total finished inventory and units under construction, both condos and low-rise, was Bt35.5bn; to strengthen cash flow in 2024, LPN is planning to cut prices in order to sell inventory. New launches in 2024 will drop 40-50% from 2023 to Bt6.5bn.

Cut 2024 gross margin assumption. Because it is going to focus on clearing out inventory, especially units that have been languishing for more than three years, we have cut our 2024 gross margin projection to 21.1% from 23.1% with revenue flat at Bt7.3bn. This gives a 9.3% fall in net profit to Bt320mn, 37% below our earlier forecast.

Concerns and issues to monitor: 1) Inventory management since LPN has finished condo inventory of Bt11.1bn (taking at least two years to absorb) plus units under construction with low take up rate. This huge supply will pressure cash flow. 2) Rejections and cancellations remain high.

Maintain Underperform. We stand by our tactical call of Underperform with a 2024 TP of Bt2.4/sh based on PE of 10.5x. LPN announced a 2H23 dividend of Bt0.05/share, XD on Feb 28, 2024, yield 1.3%.

Click here to read and/or download file LPN240216_E 1