LPN – 3Q66: กำไรตามคาด, เพิ่มขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY – UNDERPERFORM (ราคาเป้าหมาย 3.80 บาท)

LPN รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 ตามคาดที่ 104 ลบ. (-55.9% YoY แต่ +19.3% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนคอนโดใหม่ที่โครงการ ลุมพินี คอนโดทาวน์ เอกชัย 48 กำไรสุทธิ 9M66 อยู่ที่ 336 ลบ. (-41.5%) เราปรับประมาณการกำไรปี 2566 และ 2567 ลดลงเพื่อสะท้อนอุปสงค์ที่ชะลอตัวลงสำหรับโครงการพร้อมอยู่และโครงการที่มีกำหนดสร้างเสร็จใน 4Q66 เป็นต้นไป และอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงเพราะได้รับแรงกดดันจากโครงการแนวราบ ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไรสุทธิปี 2566 จะลดลง 22% เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ LPN ไว้ที่ UNDERPERFORM ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ปรับลดลงสู่ 3.80 บาท/หุ้น (จาก 4.30 บาท/หุ้น) อ้างอิง PE 10.5 เท่า

กำไรสุทธิ 3Q66 เป็นไปตามคาด LPN รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 จำนวน 104 ลบ. (-55.9% YoY แต่ +19.3% QoQ) เป็นไปตามตลาดคาด รายได้อยู่ที่ 1.99 พันลบ. (-52.6% YoY แต่ +15% QoQ) แบ่งเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 70% โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนคอนโดใหม่ที่โครงการ ลุมพินี คอนโดทาวน์ เอกชัย 48 (มูลค่าโครงการ 2.27 พันลบ., ขายได้แล้ว 23%, โอนแล้ว 7%) ในขณะที่อีก 30% เป็นรายได้จากธุรกิจให้เช่าและรับจ้างบริหารจัดการ อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 22% ทั้งจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจให้เช่าและรับจ้างบริหารจัดการ กำไรสุทธิ 9M66 อยู่ที่ 336 ลบ. (-41.5%)

ยอด presales ใน 9M66 คิดเป็น 61% ของเป้าทั้งปี LPN รายงานยอด presales ใน 3Q66 ที่ 2.58 พันลบ. (-44% YoY และ -4% QoQ) โดย 81% เกิดจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 64% YoY แต่ลดลง 7% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวคอนโดใหม่ 1 โครงการ คือ EARN by LPN (มูลค่าโครงการ 2.1 พันลบ., อัตราการขาย 9%) และ 19% เกิดจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 29% YoY แต่เพิ่มขึ้น 9% QoQ) ยอด presales ใน 9M66 อยู่ที่ 8 พันลบ. คิดเป็น 61% ของเป้ายอด presales ที่บริษัทวางไว้ในปี 2566 ที่ 1.3 หมื่นลบ. (+19% YoY) เราคาดว่า LPN จะทำยอด presales ได้ต่ำกว่าเป้า ~20% โดยจะอยู่ที่ ~1.05 หมื่นลบ. (ทรงตัว YoY) ใน 4Q66 LPN วางแผนเปิดตัวคอนโด 1 โครงการ คือ Place 168 วุฒากาศ (มูลค่าโครงการ 860 ลบ.) และโครงการแนวราบ 1 โครงการ คือ Venue 24 ประชาอุทิศ 90 (มูลค่าโครงการ 1.1 พันลบ.) ดังนั้นมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2566 จะอยู่ที่ 1.25 หมื่นลบ. ต่ำกว่าเป้า 10%

ปรับประมาณการปี 2566 และปี 2567 ลดลง ปัจจุบัน LPN มี backlog มูลค่า 2.81 พันลบ. โดย 90% เกิดจากคอนโด และ 10% เกิดจากโครงการแนวราบ บริษัทจะรับรู้รายได้จาก backlog สัดส่วน 31% ใน 4Q66 ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องที่โครงการ ลุมพินี คอนโดทาวน์ เอกชัย 48, 37% ในปี 2567, 14% ในปี 2568 และ 17% ในปี 2569 เนื่องจากยอดขายโครงการที่มีกำหนดโอนในปี 2566-2567 ค่อนข้างต่ำ และโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วและพร้อมอยู่ขายได้ค่อนข้างช้า เราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2566 ลดลง 6% และปี 2567 ลดลง 9% เราประเมินกำไรสุทธิปี 2566 ได้ที่ 477 ลบ. (-22%) ลดลง 20% จากประมาณการเดิม และประเมินกำไรสุทธิปี 2567 ได้ที่ 509 ลบ. (+6.8%) ลดลง 24% จากประมาณการเดิม

ความกังวลและประเด็นที่ต้องติดตาม 1) LPN จะเน้นเปิดตัวโครงการแนวราบ มูลค่าอย่างน้อย 1.0 หมื่นลบ. ในปี 2567 โดยมีแนวโน้มที่จะไม่มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ เรามองว่าประเด็นนี้จะเป็นบวกต่อการบริหารจัดการกระแสเงินสด เนื่องจากคอนโดมี cash cycle ที่ยาวกว่าโครงการแนวราบ แต่จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อความสามารถในการทำกำไร เนื่องจากคอนโดให้อัตรากำไรขั้นต้น (22-24%) สูงกว่าโครงการแนวราบ (18-20%) 2) อัตราการขายที่ค่อนข้างต่ำตั้งแต่เปิดตัวจนกระทั่งโอน ทำให้สต็อกคอนโด ณ สิ้น 3Q66 ทำจุดสูงสุดใหม่ที่ 2.1 หมื่นลบ. ซึ่งจะใช้เวลาขายราว 3.5-4 ปี

คง tactical call ที่ UNDERPERFORM เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ LPN ไว้ที่ UNDERPERFORM ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ ที่ 3.80 บาท/หุ้น (จาก 4.30 บาท/หุ้น) อ้างอิง PE 10.5 เท่า

LPN reported an in-line net profit of Bt104mn (-55.9% YoY but +19.3% QoQ) backed by transfers of a new condo, Lumpini Condotown Ekachai 48. 9M23 net profit was Bt336mn (-41.5%). We have downgraded our 2023F and 2024F to reflect lower demand for ready-to-move and under construction projects completing from 4Q23 onward, and a narrowed gross margin, pressured by low-rise. We now forecast a 22% fall in 2023F net profit. We keep our tactical call of Underperform with a reduced 2024 TP of Bt3.80/sh (from Bt4.30/sh) based on PE of 10.5x.

3Q23 net profit in line. LPN reported 3Q23 net profit of Bt104mn (-55.9% YoY but +19.3% QoQ), in line with market forecast. Revenue was Bt1.99bn (-52.6% YoY but +15% QoQ), 70% from real estate sales, backed by transfers of the new Lumpini Condotown Ekachai 48 (project value Bt2.27bn, 23% sold, 7% transferred). The remaining 30% was rental and management income. Gross margin was 22% for both real estate and rental and management income. 9M23 net profit was Bt336mn (-41.5%).

9M23 presales achieved 61% of target. LPN reported 3Q23 presales of Bt2.58bn (-44% YoY and -4% QoQ), 81% from condos with value up 64% YoY (but down 7% QoQ), backed by one new launch: Earn by LPN (project value Bt2.1bn, take-up rate 9%), with 19% from low-rise, where value dropped 29% YoY but grew 9% QoQ. 9M23 presales reached Bt8bn, 61% of its 2023 presales target of Bt13bn (+19% YoY). We expect it to miss its presales target by ~20%, reaching ~Bt10.5bn (flat YoY). In 4Q23, LPN is planning to launch one condo; Place 168 Wutthakat (project value Bt860mn) and one low-rise, Venue 24 Pracha Uthit 90 (project value Bt1.1bn). This will bring total new launches in the year to Bt12.5bn, 10% below target.

Downgrade 2023 and 2024. Current backlog is Bt2.81bn, 90% condos and 10% low-rise. Of this, 31% will be booked in 4Q23, chiefly from continuing transfers at Lumpini Condotown Ekachai 48, with 37% in 2024, 14% in 2025 and 17% in 2026. In view of the low take-up rate on projects scheduled to be transferred in 2023-2024 and lower demand for ready-to-move projects, we downgrade our 2023F revenue by 6% and 2024F by 9%. We now estimate 2023F net profit of Bt477mn (-22%), 20% below our earlier forecast and a 2024F net profit of Bt509mn (+6.8%), 24% below previous forecast.

Concerns and issues to monitor: 1) LPN plans to launch at least Bt10bn in low-rise projects in 2024, with probably no new condo. We see this as positive to cash flow management since the cash cycle for condos is by nature longer. However, this is negative for profitability since condos bring in a higher gross margin at 22-24% vs. 18-20% for low-rise. 2) Because of a low take-up rate at launch through availability to transfer, end-3Q23 condo inventory hit a new high of Bt21bn, working out to 3.5-4 years absorption.

Maintain Underperform, cut TP. We stand by our tactical call of Underperform with a 2024 TP of Bt3.8/sh (from Bt4.3/sh) based on PE of 10.5x.

PDF คลิกอ่านเพิ่มเติม LPN231103_T
PDF Click LPN231103_E