AWC มีแผนจำหน่ายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ใช้ประกอบกิจการ 5 โครงการ ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์ สไตล์ พร๊อพเพอร์ตีส์ (AWR) ในมูลค่ารวมขั้นต่ำ 48,449 ลบ. โดย AWR ถูกวางตำแหน่งให้เป็นกองทรัสต์ที่มุ่งเน้นการเติบโต โดยมีการผสมผสานระหว่างทรัพย์สินที่มีรายได้มั่นคงและทรัพย์สินที่อยู่ในช่วงเร่งการเติบโต พร้อมทั้งมีทรัพย์สินใน pipeline สำหรับขายเข้ากองทรัสต์ในอนาคต เรามองว่าการจัดตั้ง AWR เป็นพัฒนาการเชิงบวกต่อ AWC ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายประเด็นสำคัญที่ยังไม่แน่นอน เช่น ระยะเวลาของธุรกรรม การตอบรับจากนักลงทุน และการสร้างผลตอบแทนทดแทนรายได้จากทรัพย์สินที่ถูกจำหน่ายออกไป เนื่องจากปัจจุบันยังมีการเปิดเผยข้อมูลค่อนข้างจำกัด เราจึงยังไม่ได้รวม AWR ไว้ในประมาณการของเรา เราคงคำแนะนำ NEUTRAL สำหรับ AWC ด้วยราคาเป้าหมายกลางปี 2027 อ้างอิงวิธี DCF ที่ 3.2 บาท
AWC – เปิดเผยพอร์ตทรัพย์สินแรกของกองทรัสต์ AWR
ทรัพย์สิน 5 โครงการที่จะจำหน่ายให้แก่กองทรัสต์ AWR AWC มีแผนจำหน่ายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ใช้ประกอบกิจการ 5 โครงการ ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์ สไตล์ พร๊อพเพอร์ตีส์ (AWR) ซึ่งประกอบด้วยโรงแรม 4 แห่ง (โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย, โรงแรมมีเลีย เกาะสมุย, โรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท และโรงแรมพัทยา แมริออท) และอาคารสำนักงาน 1 แห่ง (ดิ เอ็มไพร์) โดยราคาจำหน่ายขั้นต่ำของทั้ง 5 โครงการรวมกันต้องไม่น้อยกว่า 48,449 ลบ. ซึ่งอ้างอิงราคาประเมินจากผู้ประเมินอิสระ นอกจากนี้ AWC ยังได้ระบุทรัพย์สินที่มีศักยภาพอีก 9 โครงการสำหรับการจำหน่ายเข้ากองทรัสต์ในอนาคต และอาจพิจารณาศึกษาทรัพย์สินอื่นๆ เพิ่มตามความเหมาะสม ทั้งนี้ AWC มีแผนเข้าลงทุนในหน่วยทรัสต์ของ AWR ในสัดส่วนไม่เกิน 28% ปัจจุบัน AWR อยู่ระหว่างจัดเตรียมแบบแสดงรายการข้อมูล (filing)
AWR ถูกวางตำแหน่งเป็นกองทรัสต์ที่มุ่งเน้นการเติบโต AWC มองว่า AWR จะเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการหมุนเวียนเงินทุนในระยะยาว โดยจะมีความแตกต่างจากกองทรัสต์ทั่วไปที่มักมุ่งเน้นลงทุนในทรัพย์สินที่มีรายได้มั่นคงเป็นหลัก เนื่องจาก AWR มีเป้าหมายลงทุนในพอร์ตที่ผสมผสานระหว่างทรัพย์สินที่มีรายได้มั่นคงและทรัพย์สินที่อยู่ในช่วงเร่งการเติบโตเพื่อสร้างการเติบโตของกำไรและเพิ่มมูลค่าในระยะยาว พอร์ตการลงทุนของ AWR ประกอบด้วยทรัพย์สินในกลุ่มโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ขณะที่ทรัพย์สินที่มีศักยภาพอีกจำนวน 9 โครงการสำหรับการจำหน่ายเข้ากองทรัสต์ในอนาคต จะช่วยสนับสนุนการขยายตัวของกองทรัสต์ นอกจากนี้ พอร์ตทรัพย์สินซึ่งส่วนใหญ่เป็นแบบ freehold คาดว่าจะช่วยสนับสนุนการสร้างมูลค่าในระยะยาว
การใช้เงินที่ได้จากการจำหน่ายทรัพย์สิน เมื่อพิจารณาจากมูลค่าการจำหน่ายทรัพย์สินขั้นต่ำ หากมีการจำหน่ายทรัพย์สินทั้ง 5 โครงการให้แก่ AWR เราประเมินว่า AWC จะรับรู้กำไรพิเศษหลังภาษีจากรายการดังกล่าวราว 1.2 หมื่นลบ. ผู้บริหารคาดว่าจะนำเงินที่ได้ไปใช้สำหรับการจ่ายเงินปันผล การชำระหนี้ และการลงทุนในโครงการพัฒนาใหม่ๆ อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีการเปิดเผยสัดส่วนการจัดสรรเงิน เนื่องจากยังรอรายละเอียดขั้นสุดท้ายของธุรกรรม
ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตาม เรามองว่าการจัดตั้ง AWR เป็นพัฒนาการเชิงบวกต่อ AWC ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยสำคัญหลายประการที่ยังมีความไม่แน่นอนที่ต้องติดตาม อาทิ ระยะเวลาการทำธุรกรรม และการตอบรับของนักลงทุนต่อ AWR ซึ่งอาจส่งผลต่อเม็ดเงินที่คาดว่าจะได้รับจากธุรกรรม และการสร้างผลตอบแทนทดแทนรายได้จากทรัพย์สินที่ถูกจำหน่ายออกไปของ AWC เราประเมินว่าปัจจุบันทรัพย์สินทั้ง 5 โครงการคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25-30% ของ EBITDA ของ AWC อย่างไรก็ดี ผลกระทบต่อกำไรอาจได้รับการชดเชยบางส่วนจากผลตอบแทนจากการถือหน่วยทรัสต์ AWR ซึ่งจะขึ้นอยู่กับสัดส่วนการถือครองสุดท้ายของ AWC ในกองทรัสต์ รวมถึงการประหยัดดอกเบี้ยจากการชำระหนี้ และผลตอบแทนจากการนำเงินไปลงทุนต่อในโครงการพัฒนาใหม่ๆ นอกจากนี้ AWC อาจได้รับประโยชน์จากรายได้ประจำที่เกี่ยวข้องกับกองทรัสต์ผ่านบริษัทย่อย เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดการกองทรัสต์ และค่าธรรมเนียมบริหารทรัพย์สิน เรามองว่ายังเร็วเกินไปที่จะประเมินผลกระทบต่อกำไรและ valuation เนื่องจากข้อมูลที่เปิดเผยในปัจจุบันยังมีจำกัด เราจึงคงประมาณการกำไรปกติและ valuation ไว้เช่นเดิม เรายังคงราคาเป้าหมายกลางปี 2027 ของ AWC ไว้ที่ 3.2 บาท อิงวิธี DCF โดยใช้ WACC ที่ 6.0% และอัตราการเติบโตระยะยาวที่ 1.5%
ความเสี่ยง 1) เศรษฐกิจชะลอตัว 2) ต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร และ 3) การ ramp-up สินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ช้า ความเสี่ยงด้าน ESG คือ การบริหารจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพทั้งก๊าซเรือนกระจก พลังงาน น้ำเสีย และของเสีย (E)