AWC – 3Q68: กำไรปกติดีกว่าคาด

3Q68: กำไรปกติดีกว่าที่เราประเมินไว้จากการควบคุมต้นทุน AWC รายงานกำไรสุทธิ 3Q68 ที่ 1.1 พันลบ. (+1% YoY, -18% QoQ) หลักๆ เกิดจากรายการพิเศษทางบัญชี คือ กำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 854 ลบ. เมื่อหักรายการพิเศษออก กำไรปกติของ AWC อยู่ที่ 294 ลบ. เพิ่มขึ้น 2% YoY และ 41% QoQ ดีกว่าที่เราประเมินไว้ว่ากำไรปกติจะลดลง YoY ซึ่งเป็นผลมาจากค่าใช้จ่าย SG&A ที่ลดลงจากการควบคุมต้นทุน แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ คือ Jurassic World: The Experience ที่ เอเชียทีค กำไรปกติที่ปรับตัวดีขึ้น QoQ เกิดจากปัจจัยฤดูกาล รายละเอียดเกี่ยวกับผลประกอบการ 3Q68 อยู่ในหน้า 5

ประเด็นสำคัญจากการประชุมนักวิเคราะห์ ภาพรวมเป็นกลาง อัพเดทการดำเนินงาน: RevPAR ในเดือนต.ค. เติบโตเล็กน้อยที่ 1% YoY ฟื้นตัวจากที่ลดลง 18% YoY ใน 3Q68 ในเดือนพ.ย.-ธ.ค. โรงแรมในต่างจังหวัด (ได้แก่ สมุย กระบี่ และภูเก็ต) มียอดจองเพิ่มขึ้น ขณะที่โรงแรมในกรุงเทพฯ มีการฟื้นตัว แต่ในอัตราที่ช้ากว่า ขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง: ในปี 2569 AWC วางแผนเปิดโรงแรมเพิ่มอีก 1 แห่ง คือ Fairmont Bangkok Sukhumvit (2Q69) และเปิดเฟสแรกของ ลานนาทีค (เดือนมี.ค.) และ เวิ้งนครเกษม (จะประกาศภายหลัง) AWC จะเพิ่มพอร์ตโรงแรมจาก 24 แห่ง (6,834 ห้อง) ในปี 2568 เป็น 35 แห่ง (9,312 ห้อง) ในปี 2573 (จำนวนห้องพักเพิ่มขึ้น 36%) และจะเพิ่มพื้นที่เชิงพาณิชย์จาก 486,000 ตร.ม. ในปี 2568 เป็น 661,000 ตร.ม. ในปี 2573 (เพิ่มขึ้น 36%) ศึกษาการจัดตั้ง REIT: AWC เปิดเผยว่าบริษัทกำลังศึกษาการจัดตั้ง REIT เพื่อใช้เป็นตัวเลือกทางการเงินสำหรับการลงทุนในอนาคต โดยยังไม่ได้เปิดเผยขนาดและระยะเวลา

ปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น เราปรับประมาณการกำไรปกติของ AWC เพิ่มขึ้น 8% ในปี 2568 และ 5% ในปี 2569 เพื่อสะท้อนผลประกอบการ 3Q68 ที่ดีกว่าคาด เราคาดว่ากำไรปกติของ AWC จะลดลงเล็กน้อย YoY ใน 4Q68 จากฐานกำไรที่สูงใน 4Q67 จากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและภาษีที่ต่ำเป็นพิเศษ แต่จะเพิ่มขึ้น QoQ จากปัจจัยฤดูกาล เราคงคำแนะนำ NEUTRAL สำหรับ AWC โดยให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2569 อิงวิธี DCF ที่ 3 บาท/หุ้น (WACC ที่ 6.4% และการเติบโตระยะยาวที่ 1.5%) ซึ่งเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยจากการปรับประมาณการกำไร ความกังวลหลักของเรา คือ แรงกดดันที่อาจเกิดขึ้นต่อการดำเนินงานจากการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยเสี่ยง 1) เศรษฐกิจชะลอตัว 2) ต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร และ 3) การเพิ่มสินทรัพย์ที่กำลังพัฒนาในพอร์ตได้ช้า เรามองว่าความเสี่ยงด้าน ESG คือ การบริหารจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพทั้งก๊าซเรือนกระจก พลังงาน น้ำเสีย และของเสีย (E)

3Q25: Better than expected

AWC booked an extra item of change in the fair value of investment properties that gave a 3Q25 net profit of Bt1.1bn, up 1% YoY, but down 18% QoQ. Excluding this extra item, core profit was Bt294mn, up 2% YoY and 41% QoQ, slightly better than our expectation of a YoY core profit drop, thanks to cost controls that reduced SG&A expense. We expect AWC’s core earnings to drop slightly YoY in 4Q25 off the high 4Q24 earnings base but increase QoQ on high tourism season. We have a Neutral rating on AWC with a mid-2026 DCF TP of Bt3.

3Q25: Bettered our estimate on cost control. AWC reported a 3Q25 net profit of Bt1.1bn, up 1% YoY but down 18% QoQ, reflecting an accounting item of a Bt854mn gain from a change in the fair value of investment properties. Excluding this extra item uncovers a core profit of Bt294mn, up 2% YoY and 41% QoQ, which was slightly better than our expected YoY drop in core profit, backed by cost controls that lowered SG&A expense despite opening a new project, Jurassic World: The Experience at Asiatique. QoQ profit improvement was seasonal. Details of 3Q25 results are provided on page 5.

Key takeaway from analyst meeting. The overall tone was neutral. Operational update: RevPAR in October showed a small 1% YoY growth, a turnaround from the 18% YoY drop in 3Q25. In November-December, hotels in provincial areas (Samui, Krabi, and Phuket) are showing stronger forward bookings, while hotels in Bangkok are recovering, but at a slower pace. Expansion to continue: In 2026, AWC plans to add one hotel, Fairmont Bangkok Sukhumvit (2Q26), and open the initial phases of Lannatique (March) and Woeng Nakorn Kasem (to be announced). AWC will increase its hotel portfolio from 24 hotels (6,834 rooms) in 2025 to 35 hotels (9,312 rooms) in 2030 (a 36% room increase) and will increase commercial area from 486K sqm in 2025 to 661K sqm in 2030 (a 36% increase). May set up an REIT: AWC said it is studying setting up an REIT to use as a financial vehicle option for future investments. The size and timeline have not been disclosed yet.

Earnings revised up. We have revised AWC’s core earnings forecast up by 8% in 2025 and 5% in 2026 to factor in the better-than-expected 3Q25 results. We expect core earnings to drop slightly YoY in 4Q25 off the high earnings base in 4Q24 due to exceptionally low interest and tax expenses but increase QoQ on seasonality. We maintain our Neutral rating on AWC with a mid-2026 DCF TP of Bt3 (based on WACC at 6.4% and long-term growth at 1.5%), which is not significantly changed by the earnings revision. Our key concern is the potential pressure on operations from its continuous, large-scale expansion.

Risks. 1) An economic slowdown, 2) cost inflation that would erode profitability and 3) the slow ramp-up of developing assets in the portfolio. We see ESG risk as effective environmental management of greenhouse gases, energy, wastewater, and waste (E).

Download EN version click >> AWC251113_E.pdf