AP – พรีวิว 3Q68: คาดกำไรสุทธิลดลง YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ

คาดกำไรสุทธิ 3Q68 ลดลง 20.3% YoY แต่เพิ่มขึ้น 14.8% QoQ มาอยู่ที่ 1.15 พันลบ. โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้รวมที่ 8.9 พันลบ. (-10.3% YoY และ -10.2% QoQ) โดย 96% เป็นรายได้จากโครงการแนวราบ 3% เป็นรายได้ค่าบริการ และ 2% เป็นรายได้จากคอนโดของ AP อัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 32.2% ลดลงเล็กน้อยจาก 33.2% ใน 2Q67 แต่เพิ่มขึ้นจากระดับต่ำสุดใน 2Q68 ที่ 30.7% เนื่องจากมีการโอนยูนิตที่มีมาร์จิ้นสูงใน 3Q68 ขณะที่คาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะอยู่ที่ 315 ลบ. (-7.6% YoY แต่ +266% QoQ) โดยได้รับปัจจัยหนุนจากมูลค่าการโอนโครงการร่วมทุนรวม 3.3 พันลบ. จากการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องที่ 2 โครงการ ได้แก่ Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 และ Aspire อ่อนนุช สเตชั่น ตั้งแต่ 2Q68 ซึ่งจะทำให้กำไรสุทธิ 9M68 อยู่ที่ 3.06 พันลบ. (-18.8%)

Presales ปี 2568 มีแนวโน้มที่จะพลาดเป้า AP รายงาน presales รวมใน 3Q68 ที่ 1.24 หมื่นลบ. (-7% YoY แต่ +52% QoQ) โดยได้รับแรงหนุนจาก presales โครงการแนวราบที่สูงที่สุดในรอบ 11 ไตรมาสที่ 1.0 หมื่นลบ. (+10% YoY และ +32% QoQ) สะท้อนถึงอุปสงค์ที่ฟื้นตัวจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV presales คอนโดก็ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเพิ่มขึ้นก้าวกระโดด 293% QoQ (แต่ยังคงลดลง 42% YoY) มาอยู่ที่ 2.4 พันลบ. หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 14 โครงการ มูลค่า 2.4 หมื่นลบ. ใน 3Q68 แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 13 โครงการ และคอนโด 1 โครงการ presales รวมทั้งหมดใน 9M68 อยู่ที่ 3.27 หมื่นลบ. (-12.6%) คิดเป็น 60% ของเป้าที่ AP วางไว้ทั้งปีที่ 5.5 หมื่นลบ. แม้ว่า AP จะมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ากว่า 2.0 หมื่นลบ. ใน 4Q68 แต่เราคาดว่าบริษัทจะทำ presales พลาดเป้าที่วางไว้ในปีนี้ โดยคาดว่า presales ทั้งปี 2568 จะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 2567 ที่ ~4.7 หมื่นลบ.

ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง 6% เราคาดว่า AP จะรายงานกำไรสุทธิฟื้นตัว QoQ แต่ทรงตัว YoY ทำจุดสูงสุดของปีนี้ใน 4Q68 โดยได้แรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งจากทั้งโครงการแนวราบที่ยกมาจากไตรมาสก่อนหน้า และการเริ่มโอนคอนโดใหม่ Aspire วิภา-วิคตอรี่ (มูลค่าโครงการ 1.6 พันลบ. ขายได้แล้ว 70%) โดยคาดว่าจะโอนได้ 20% ใน 4Q68 อย่างไรก็ตาม ยอดขายโครงการแนวราบใน 2H68 น้อยกว่าคาด เราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ลดลง 6% มาอยู่ที่ 3.69 หมื่นลบ. (ทรงตัว YoY) ส่งผลให้กำไรสุทธิที่ปรับใหม่อยู่ที่ 4.3 พันลบ. (-13%) ลดลง 6% จากประมาณการเดิม สำหรับปี 2569 AP มี backlog อย่างน้อย 1 พันลบ. ที่จะรับรู้เป็นรายได้ และเรายังคงประมาณการกำไรสุทธิไว้ที่ 5.1 พันลบ. (+18%)

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

Preview 3Q25: Net profit down YoY but up QoQ

We forecast AP’s 3Q25 net profit at Bt1.15bn (-20.3% YoY but +14.8% QoQ) on revenue of Bt8.9bn (-10.3% YoY and -10.2% QoQ), with fewer low-rise transfers but a higher contribution from its JV on continued transfers at two major projects. We cut our 2025F by 6% as we now expect fewer low-rise transfers in 2H25, which gives an adjusted net profit of Bt4.3bn (-13%). With strong backlog, we maintain our 2026F net profit projection at Bt5.1bn (+18%). We maintain Outperform with a 2026 TP of Bt10.50 based on adjusted average PE of 6.5x.

3Q25F net profit to drop 20.3% YoY but grow 14.8% QoQ to Bt1.15bn on total revenue of Bt8.9bn (-10.3% YoY and -10.2% QoQ), 96% from low-rise projects, 3% from service income and 2% from AP condos. Average gross margin is expected at 32.2%, slipping from 33.2% in 2Q24 but up from bottom in 2Q25 at 30.7% from transfers of higher-margin units in 3Q25. Contribution from its JV is forecast at Bt315mn (-7.6% but +266% QoQ) backed by total JV transfer value of Bt3.3bn from continued transfers of two projects: Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station from 2Q25. This will bring 9M25F net profit to Bt3.06bn (-18.8%).

2025 presales will likely miss target. AP reported 3Q25 consolidated presales of Bt12.4bn (-7% QoQ but +52% QoQ), driven by the highest low-rise presales in 11 quarters at Bt10bn (+10%YoY and +32% QoQ), reflecting recovering demand supported by the easing of LTV measures. Condominium presales also rebounded significantly, jumping 293%QoQ (but still -42% YoY) to Bt2.4bn following the earthquake, with total 14 new projects worth Bt24bn launched in 3Q25: 13 low-rise projects and one condo. Overall 9M25 presales reached Bt32.7bn (-12.6%), 60% of its full-year target of Bt55bn. Despite over Bt20bn in new projects slated for 4Q25, the company is expected to miss its year’s goal, with full-year 2025 presales forecast to be close to 2024's level at ~Bt47bn.

Downgrade 2025 by 6%. We expect AP to report recovery QoQ but flat YoY, with the year’s high quarter in 4Q25F, back by strong backlog from both low-rise carried over from the previous quarter and a new condo starting transfers at Aspire Vibha-Victory (project value Bt1.6bn, take-up rate 70%) with 20% expected to transfer in 4Q25. However, 2H25’s low-rise sales were less than expected and we thus cut our 2025 revenue forecast by 6% to Bt36.9bn (flat YoY), which gives a new net profit of Bt4.3bn (-13%), down 6% from previous forecast. In 2026F, AP has backlog of at least Bt1bn to book and we maintain our net profit forecast of Bt5.1bn (+18%).

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

Download PDF Click > AP251029_E.pdf