AP – 1Q68: กำไรสุทธิเป็นไปตามคาด

กำไรสุทธิ 1Q68 เป็นไปตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 1Q68 ที่ 864 ลบ. (-14.3% YoY และ -33.2% QoQ) ใกล้เคียงกับที่ INVX คาดการณ์ไว้ที่ 865 ลบ. และเป็นไปตามที่ตลาดคาด รายได้ลดลงตามคาดที่ 7.69 พันลบ. (-3% YoY และ -17.3% QoQ) โดยรายได้จากการโอนโครงการแนวราบ (99% ของทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 4.3% YoY แต่ลดลง QoQ; รายได้ 1% มาจากคอนโดของ AP ซึ่งมูลค่าลดลง YoY และ QoQ อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 33.6% ลดลงจาก 37.5% ใน 1Q67 และ 33.5% ใน 4Q67 เพราะได้รับผลกระทบจากอัตรากำไรขั้นต้นระดับต่ำจากทาวน์เฮ้าส์และการจัดโปรโมชั่นราคา ส่วนแบ่งกำไรจาก JV อยู่ที่ 144 ลบ. (+5.5% YoY แต่ -57.8% QoQ) เนื่องจากไม่มีคอนโดร่วมทุนใหม่เริ่มโอน แต่มีโครงการใหญ่ 4 โครงการที่ยังโอนต่อเนื่อง มูลค่า 1.9 พันลบ.

เลื่อนเปิดตัวคอนโดใหม่ออกไปเป็น 3Q68 โดย presales โครงการแนวราบแข็งแกร่งหลังเกิดเหตุแผ่นดินไหวณ วันที่ 30 เม.ย. 2568 AP มี presales 1.44 หมื่นลบ. (+17.9%) โดย 82% มาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าเพิ่มขึ้น 36%) และ 18% มาจากคอนโด (มูลค่าลดลง 27%) ทั้งนี้ presales คอนโดในเดือนเม.ย. อยู่ที่ -38 ลบ. ดังนั้น presales ในช่วง 4M68 จึงคิดเป็น 26% ของเป้า presales ที่บริษัทวางไว้ทั้งปี 2568 ที่ 5.5 หมื่นลบ. (+18%) เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากแผ่นดินไหวอาจส่งผลกระทบต่อ presales และการโอนคอนโด AP จึงเลื่อนกำหนดเปิดตัวคอนโดใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ Life Udomsuk Station (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) และ Life JJ Interchange (มูลค่าโครงการ 2.5 พันลบ.) ออกไปจาก 2Q68 เป็น 3Q68 ดังนั้น AP จะเปิดตัวโครงการแนวราบรวม 7 โครงการ มูลค่า 1.2 หมื่นลบ. ใน 2Q68 และ 20 โครงการ มูลค่า 2.9 หมื่นลบ. ใน 3Q68 ทั้งนี้คอนโดใหม่ 4 จาก 6 โครงการจะเป็นอาคาร low-rise และ AP คาดว่าความต้องการคอนโดจะฟื้นตัวใน 2H68

คงประมาณการปี 2568 ณ วันที่ 30 เม.ย. AP มี backlog มูลค่า 3.93 หมื่นลบ. เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 41% เป็นโครงการแนวราบ ซึ่งจะรับรู้รายได้ภายในปี 2568, 45% เป็นโครงการร่วมทุน และ 14% เป็นคอนโด ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้จนถึงปี 2571 เราคงประมาณการรายได้ปี 2568 ไว้ที่ 3.98 หมื่นลบ. (+7.6%) โดยคาดการณ์กำไรสุทธิที่ 5.2 พันลบ. (+3.8%) เราคาดว่ากำไรสุทธิ 1Q68 จะเป็นระดับต่ำสุดของปีนี้ จากนั้นจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในแต่ละไตรมาส โดยเฉพาะใน 2H68 โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอน backlog คอนโด และยอดขายใหม่ที่ได้รับแรงหนุนจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566.

AP reported 1Q25 net profit of Bt864mn (-14.3% YoY and -33.2% QoQ), in line with INVX and consensus forecasts, dragged down by lower revenue. In 2Q25, after the earthquake, we expect presales of low-rise to grow better than condos, but expect presales to return to strength in 2H25, backed by Bt50bn in new launches and stimulus programs. 1Q25 net profit is expected to be the year’s lowest, followed by a gradual increase quarter by quarter. We stay positive with a tactical call of Outperform and a 2025 TP of Bt11.20 (average PE of 6.8x), underwritten by its strong backlog, diversified projects and strong financial position. Note that AP will not do a share repurchase program.

1Q25 net profit as expected. AP reported 1Q25 net profit of Bt864mn (-14.3% YoY and -33.2% QoQ), in line with INVX forecast of Bt865mn and the market’s forecast. Revenue was as expected, slipping 3% YoY and 17.3% QoQ to Bt7.69bn, with low-rise transfer revenue (99% of total) up 4.3%YoY but down QoQ; 1% of revenue came from AP condos, where value dropped YoY and QoQ. Average gross margin was 33.6%, down from 37.5% in 1Q24 and 33.5% in 4Q24, softened by a low blended gross margin from TH and pricing promotions. Contribution from the JV was Bt144mn (+5.5% YoY but -57.8% QoQ), as expected; no new JV condos started transfer, but four major projects continued transfers at Bt1.9bn.

Moved new condo launches to 3Q25; high low-rise presales post earthquake. AP reports presales of Bt14.4bn (+17.9%) as of April 30, 82% from low-rise, with value up 36%, and 18% from condos, with value down 27%. We note that condo presales shrank Bt38mn in April. This brought 4M25 presales to 26% of its 2025 target of Bt55bn (+18%). Given the impact of buyer concerns about earthquakes on condo presales and transfers, AP postponed the launch of two new condos: Life Udomsuk Station (project value Bt4.6bn) and Life JJ Interchange (project value Bt2.5bn) from 2Q25 to 3Q25. This means in 2Q25 AP will launch seven low-rise projects valued at Bt12bn and 20 projects valued at Bt29bn in 3Q25. Note that four of the six new condos will be low-rise buildings. AP expects condo demand to recover in 2H25.

Maintain 2025. As of April 30, AP has backlog of Bt39.3bn. By product, backlog is 41% low-rise, to be booked as revenue within 2025, 45% JV and 14% condo which will be booked gradually until 2028. We maintain our 2025F revenue at Bt39.8bn (+7.6%) with net profit of Bt5.2bn (+3.8%). 1Q25 net profit is expected to be the year’s lowest, with profit stepping up quarter by quarter, especially in 2H25, supported by transfer of backlog and new sales supported by stimulus programs.

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

Download PDF Click >AP250515_E.pdf