AP – 1Q69: กำไรตามคาด, เพิ่มขึ้น YoY แต่ลดลง QoQ

กำไรสุทธิ 1Q69 เป็นไปตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 1Q69 ที่ 903 ลบ. เพิ่มขึ้น 4.6% YoY แต่ลดลง 30.1% QoQ ใกล้เคียงกับที่เราคาดการณ์ไว้ที่ 898 ลบ. รายได้รวมอยู่ที่ 9.54 พันลบ. เพิ่มขึ้น 24% YoY แต่ลดลง 9.8% QoQ โดยโครงการแนวราบคิดเป็น 89% ของรายได้ ซึ่งได้รับปัจจัยหนุนจาก backlog เดิมและยอดขายใหม่จากการจัดโปรโมชั่นราคาเชิงรุก ขณะที่คอนโดคิดเป็น 7% ของรายได้ โดยมีโครงการใหม่ 2 โครงการที่เริ่มโอนในไตรมาสนี้ ได้แก่ Aspire อิสรภาพ สเตชั่น (มูลค่าโครงการ 950 ลบ. โอนแล้ว 30%) และ Good Day (มูลค่าโครงการ 1.1 พันลบ. โอนแล้ว 15%) ด้านอัตรากำไรขั้นต้นอ่อนตัวลงมาอยู่ที่ 29.6% ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ตามคาดจากการจัดโปรโมชั่นราคา ในขณะที่ค่าใช้จ่าย SG&A ยังคงควบคุมได้ดี ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า (JV) อยู่ที่ 48 ลบ. ลดลง 67% ทั้ง YoY และ QoQ เนื่องจากไม่มีโครงการ JV ใหม่ที่เริ่มโอน ทำให้เหลือเพียงการโอนต่อเนื่องจากโครงการเดิมและมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง

ยืนยันเปิดตัวโครงการมากขึ้นใน 2Q69; ติดตามอุปสงค์ในทุกเซกเมนต์ ใน 2Q69 AP วางแผนเปิดตัว 12 โครงการใหม่ (แนวราบ 11 โครงการ และคอนโด 1 โครงการ) มูลค่ารวม 1.7 หมื่นลบ. แบ่งเป็นแนวราบ 74% และคอนโด 26% ซึ่งจะทำให้มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 210% QoQ ยอด presales ในช่วง 4M69 ลดลง 3% YoY มาอยู่ที่ 1.4 หมื่นลบ. โดยโครงการแนวราบคิดเป็น 80% ของทั้งหมด และมูลค่าลดลง 5.7% YoY ส่วนยอด presales คอนโดคิดเป็นสัดส่วน 20% เพิ่มขึ้น 9.1% YoY แม้ว่าจะเป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำใน 2Q68 จากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทั้งนี้ ยอด presales ในช่วง 4M69 คิดเป็น 29% ของเป้าทั้งปีที่ 4.9 หมื่นลบ. (เติบโต 4.6%) AP ยังคงเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ที่ 5.5 หมื่นลบ. ในปีนี้ พร้อมกับติดตามอุปสงค์และอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออย่างใกล้ชิด สำหรับข้อกังวลด้านต้นทุน บริษัทคาดว่าผลกระทบต่อโครงการในปีนี้จะมีจำกัด แต่อาจเห็นต้นทุนโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1% ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป

คงประมาณการปี 2569 ปัจจุบัน AP มี backlog อยู่ที่ 3.96 หมื่นลบ. โดยประมาณ 47% (กว่า 1.85 หมื่นลบ.) มาจากโครงการแนวราบ ซึ่งคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ทั้งหมดในปีนี้ ส่วนที่เหลือเป็นคอนโดซึ่งมีกำหนดรับรู้รายได้ไปจนถึงปี 2572 เราคาดว่า backlog 65% จะถูกรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569 เราคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ไว้ที่ 4.64 พันลบ. (เพิ่มขึ้น 7.5% YoY) จากรายได้ 3.94 หมื่นลบ. (เพิ่มขึ้น 5.6%) เราคาดว่าผลประกอบการใน 2H69 จะดีกว่า 1H69 โดยได้รับแรงหนุนจากการรับรู้รายได้จาก backlog คอนโดร่วมทุน

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

1Q26: In line, up YoY but down QoQ

AP’s 1Q26 net profit of Bt903mn (+4.6% YoY, -30.1% QoQ) was in line with estimates. Total revenue was Bt9.54bn, with 89% from low-rise projects and 7% from condos, including new transfers at Aspire Itsaraphap and Good Day. Aggressive promotions softened gross margin. In 2Q26, AP plans Bt17bn in new launches (+210% QoQ) despite a 3% YoY dip in 4M26 presales (Bt14bn). We maintain our 2026 revenue forecast at Bt39.4bn with net profit at Bt4.64bn (+7.5% YoY), expecting a stronger 2H26 driven by a robust Bt39.6bn backlog and accelerating JV condo transfers. We stay Outperform with 2026 TP of Bt10.00 based on average PE of 6.8x.

1Q26 net profit in line. AP reported a 1Q26 net profit of Bt903mn, up 4.6% YoY but down 30.1% QoQ, in line with our estimate of Bt898mn. Total revenue reached Bt9.54bn, increasing 24% YoY but declining 9.8% QoQ. Low-rise projects accounted for 89% of revenue, driven by existing backlog and new sales from aggressive price promotions. Condos contributed 7% of revenue, with two new projects starting transfers this quarter: Aspire Itsaraphap Station (project value Bt950mn, 30% transferred) and Good Day (project value Bt1.1bn, 15% transferred). Gross margin softened to 29.6%, declining both YoY and QoQ, as expected, due to price promotions. Meanwhile, SG&A expenses remained well-controlled. Contribution from JVs stood at Bt48mn, dropping 67% both YoY and QoQ, as there were no new JV projects starting transfers, leaving only continued transfers from existing projects amid ongoing expenses.

Confirm higher launches in 2Q26; monitoring demand in all segments. In 2Q26, AP plans to launch 12 new projects (11 low-rise and 1 condo) valued at Bt17bn, with 74% low-rise and 26% condo by value, adding total value growth of 210% QoQ. 4M26 presales declined 3% YoY to Bt14bn. Low-rise projects accounted for 80% of the total, with value down 5.7% YoY. Condo presales contributed 20%, growing 9.1% YoY, although this was off a low base in 2Q25 due to the earthquake. 4M26 presales came to 29% of its full-year target of Bt49bn, growth of 4.6%. AP maintains its new project launch target of Bt55bn this year, while closely monitoring demand and mortgage rejection rates. In answer to cost concerns, it says the impact on this year’s projects is expected to be limited, but overall cost may increase by at least 1% starting in 2027.

Maintain 2026. AP’s current backlog is Bt39.6bn with ~47% (over Bt18.5bn) coming from low-rise projects, all of which are expected to be recognized as revenue this year. The remainder consists of condos, with revenue recognition scheduled through 2029. We estimate 65% of backlog will be booked as revenue in 2026. We maintain our 2026 net profit forecast of Bt4.64bn (up 7.5% YoY) on revenue of Bt39.4bn (up 5.6%). We expect 2H26 to outperform 1H16, driven by booking revenue from JV condo backlog.

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

Download EN version click >> AP260515_E.pdf