AP – 2Q68: กำไรสุทธิเป็นไปตามคาด

กำไรสุทธิ 2Q68 เป็นไปตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 2Q68 ที่ 1 พันลบ. (-20.7% YoY แต่ +16.5% QoQ) เป็นไปตามที่ INVX และตลาดคาดการณ์ไว้ รายได้อยู่ที่ 9.9 พันลบ. (+1.5% YoY และ +29.1% QoQ) เป็นไปตามคาด โดย 93% เป็นรายได้จากโครงการแนวราบ (สัดส่วนบ้านเดี่ยว:ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 50:50) ซึ่ง AP สามารถขายสต๊อกทาวน์เฮาส์ได้จำนวนมากใน 2Q68 ส่วนคอนโดมีสัดส่วน 4% โดยได้แรงหนุนจากโครงการขนาดเล็ก “Aspire Arun Prive” มูลค่า 500 ลบ. ซึ่งโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 84% อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 30.7% เป็นไปตามคาด โดยลดลงเมื่อเทียบกับ 34.9% ใน 2Q67 และ 33.6% ใน 1Q68 จากการจัดโปรโมชั่นราคาโครงการแนวราบ และสัดส่วนรายได้ที่สูงขึ้นจากทาวน์เฮ้าส์ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นต่ำ ส่วนแบ่งกำไรจาก JV อยู่ที่ 86 ลบ. (-44.3% YoY และ -40.2% QoQ) เนื่องจากคอนโดร่วมทุนใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 และ Aspire อ่อนนุช สเตชั่น เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ โดยคิดเป็นประมาณ 10% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด กำไรสุทธิ 1H68 อยู่ที่ 1.87 พันลบ. (-17.9% YoY)

คงเป้ามูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2568 โดยมีการปรับไทม์ไลน์เล็กน้อย ใน 1H68 AP เปิดตัวโครงการใหม่รวม 6 โครงการ มูลค่า 1.16 หมื่นลบ. ซึ่งต่ำกว่าที่วางแผนไว้เพราะได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง ใน 2H68 AP จะรุกเปิดโครงการใหม่มากขึ้น โดยใน3Q68 บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ 18 โครงการ มูลค่ารวม 2.7 หมื่นลบ. โดยมีโครงการคอนโดร่วมทุนขนาดใหญ่ 1 โครงการ คือ Life อุดมสุข สเตชั่น (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) ส่วนที่เหลือจะเป็นโครงการแนวราบ ใน 4Q68 บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 16 โครงการ มูลค่ารวม 2.6 หมื่นลบ. โดยมีคอนโดใหม่ 4 โครงการ มูลค่า 1.38 หมื่นลบ. โดยมี 1 โครงการ คือ Life JJ Interchange (มูลค่าโครงการ 2.5 พันลบ.) ที่เลื่อนมาจาก 3Q68 ดังนั้นการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 จะเป็นไปตามแผนที่วางไว้ที่ 42 โครงการ มูลค่ารวม 6.5 หมื่นลบ. (+35%)

คาด presales ฟื้นตัวใน 2H68 presales ในช่วง 7M68 ของ AP อยู่ที่ 2.46 หมื่นลบ. (-16.8%) คิดเป็น 45% ของเป้าที่บริษัทวางไว้ในปี 2568 ที่ 5.2 หมื่นลบ. (+18%) โดย 86% มาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าเพิ่มขึ้น 13.7% YoY) และ 14% มาจากคอนโด (มูลค่าลดลง 31.5% YoY) เราคาดว่า presales ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดจะฟื้นตัวใน 2H68 โดยได้แรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่สูงขึ้น

ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลงเล็กน้อยจากการเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วน ณ วันที่ 31 ก.ค. AP มี backlog มูลค่า 3.82 หมื่นลบ. เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 42% เป็นโครงการแนวราบ, 45% เป็นโครงการร่วมทุน และ 13% เป็นคอนโด ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้จนถึงปี 2571 เราคงประมาณการรายได้ปี 2568 ไว้ที่ 3.98 หมื่นลบ. (+7.6%) อย่างไรก็ตาม AP ได้ปรับลดเป้าการโอนกรรมสิทธิ์ที่คอนโด 2 โครงการ ได้แก่ Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 และ Aspire อ่อนนุช สเตชั่น ณ สิ้นปี 2568 ลงจาก 70% เป็น 50% ของมูลค่าโครงการ ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการส่วนแบ่งกำไรจาก JV ลดลง ทำให้มีการปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 เป็น 4.63 พันลบ. (-7.5%) และปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 เพิ่มขึ้น 3% เป็น 5.15 พันลบ. (+10.9%)

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

2Q25: Net profit as expected

AP reported 2Q25 net profit of Bt1bn (-20.7% YoY but +16.5% QoQ), in line with INVX and consensus. Although revenue grew YoY and QoQ, net profit was eroded by a lower gross margin Net profit in 1H25 was Bt1.87bn (-17.9% YoY). We expect presales and new launches to bring a sharp recovery in 2H25, backed by greater consumer confidence. However, we adjust our net profit forecast down by 3% to Bt4.6bn (-7.5%) to reflect a delay in condo transfers in 2H25 to 2026; we now project 2026 net profit growth at 10.9%. We roll our TP to 2026, giving a TP of Bt11.10 based on average PE of 6.8x.

2Q25 net profit in line at Bt1bn (-20.7% YoY but +16.5% QoQ), in line with INVX and consensus. Revenue was Bt9.9bn (+1.5% YoY and 29.1% QoQ), meeting estimates, with 93% of total revenue from low-rise (SDH:TH portion is 50:50). AP moved a lot of TH inventory in 2Q25, with condo at just 4%, backed by transfers of one small (Bt500mn) project “Aspire Arun Prive”, which reached 84%. Average gross margin was 30.7%, in line, down from 34.9% in 2Q24 and 33.6% in 1Q25 for two reasons: promotional pricing for low-rise projects and proportionately higher revenue from TH, where gross margin is lower. Contribution from JV was Bt86mn (-44.3% YoY and -40.2% QoQ), as two new JV condos, Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station, started transfers, reaching ~10% of total project value. 1H25 net profit was Bt1.87bn (-17.9% YoY).

Maintain 2025 new launch value with small timing change. In 1H25, AP launched six projects valued at Bt11.6bn, less than planned in the aftermath of the earthquake and lower consumer confidence. In 2H25, it will be more active in new launches, launching 18 projects in 3Q25 valued at Bt27bn. Of these, one is a large JV condo, Life Udomsuk Station (project value Bt4.6bn); the rest will be low-rise. In 4Q25, it will launch another 16 projects valued at Bt26bn, four of which are new condos (Bt13.8bn) with one project, the Bt2.5bn Life JJ interchange delayed from 3Q25. This will bring 2025 new launches to the targeted 42, valued at Bt65bn (+35%).

2H25 presales to recover. 7M25 presales came to Bt24.6bn (-16.8%), 45% of its 2025 target of Bt52bn (+18%). Of this, 86% was from low-rise, with value up 13.7% YoY, and 14% from condos, with value down 31.5% YoY. In 2H25, we expect both low-rise and condo presales to grow on new launches and better buyer confidence.

Slice 2025F slightly on partial transfer delay. As of July 31, backlog is Bt38.2bn. By product, 42% is low-rise, 45% JV and 13% condo, which will gradually booked until 2028. We maintain our 2025F revenue at Bt39.8bn (+7.6%). However, AP has cut its transfer target for two condos, Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station, from 70% to 50% of project value. We thus lowered JV contribution, giving a new net profit of Bt4.63bn (-7.5%) in 2025, rising 3% to Bt5.15bn (+10.9%) in 2026.

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

Download EN version click >> AP250814_E.pdf