เราปรับคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ขึ้นจาก NEUTRAL สู่ OUTPERFORM พร้อมกับปรับราคาเป้าหมายปี 2568 ใหม่เป็น 12.90 บาท/หุ้น (จาก 10.60 บาท/หุ้น) บนสมมติฐานของ PE เฉลี่ย 10 ปีที่ 7 เท่า โดยได้รับการสนับสนุนจาก backlog ในมือที่แข็งแกร่งขึ้นซึ่งจะช่วยหนุนให้กำไรปี 2568 กลับมาเติบโต 9% และเราเชื่อว่า AP เป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงซึ่งจะสนับสนุนให้ยอด presales ปี 2568 เติบโต
Research
AP – คาดกำไรกลับมาเติบโตในปี 2568 – ปรับคำแนะนำขึ้นสู่ OUTPERFORM
เปิดตัวโครงการใน 3Q67 ตามแผน ใน 3Q67 AP เปิดตัวโครงการรวม 12 โครงการ โดยแบ่งเป็นทาวน์เฮ้าส์ 9 โครงการ มูลค่ารวม 7.2 พันลบ., โครงการในต่างจังหวัด 2 โครงการ (ระยอง และสุพรรณบุรี) มูลค่า 1.7 พันลบ. และคอนโดของ AP 1 โครงการ (Aspire สถานีอิสรภาพ มูลค่า 800 ลบ. กำหนดแล้วเสร็จใน 2H68) ส่งผลทำให้ใน 9M67 AP เปิดตัวโครงการรวมทั้งหมด 35 โครงการ มูลค่า 4.02 หมื่นลบ. ทั้งนี้เพื่อให้เป็นไปตามแผนเปิดตัวโครงการในปี 2567 ที่ 5.8 หมื่นลบ. (-24%) AP จะต้องเปิดตัวโครงการเพิ่มอีก 13 โครงการ มูลค่า 1.77 หมื่นลบ. ใน 4Q67 โดยโครงการที่เป็นไฮไลท์ที่จะช่วยสนับสนุนยอด presales คือ คอนโด 2 โครงการ มูลค่ารวม 3.9 พันลบ.
คาดยอด presales ใน 3Q67 เติบโต 20% YoY เราประเมินยอด presales ใน 3Q67 ของ AP ได้ที่ 1.4 หมื่นลบ. (+20% YoY และทรงตัว QoQ) แบ่งเป็น presales จากโครงการแนวราบ 65% และคอนโด 35% โดยได้รับการสนับสนุนจาก presales จากโครงการ Life สถานีเจริญนคร มูลค่า 2.5 พันลบ. ซึ่งเปิดตัวในช่วงปลาย 2Q67 โดยทำอัตราการขายได้ 55% แต่มีการบันทึกยอดจองจำนวน 1.2 พันลบ. ใน 3Q67 ในขณะที่คอนโดใหม่ที่เปิดตัวใน 3Q67 คือ Aspire สถานีอิสรภาพ มูลค่า 800 ลบ. ทำอัตราการขายได้ 25% ดังนั้นยอด presales ใน 9M67 น่าจะมีจำนวน 3.8 หมื่นลบ. คิดเป็น 67% ของเป้าทั้งปีที่ 5.7 หมื่นลบ. (+11%) โดยที่เราประเมินว่า AP มีแนวโน้มที่จะทำยอด presales ในปี 2567 ได้ใกล้เคียงกับปี 2566 ที่ 5.1-5.2 หมื่นลบ.
คงประมาณการปี 2567 ณ วันที่ 31 ส.ค. AP มี backlog มูลค่า 4.7 หมื่นลบ. ทำจุดสูงสุดใหม่ ซึ่งเพิ่มขึ้น 4.4 พันลบ. จากเดือนก่อนหน้า เมื่อแยกตามผลิตภัณฑ์ backlog 43% เป็นโครงการแนวราบ, 48% เป็นคอนโดร่วมทุน และ 9% เป็นคอนโดของ AP เรายังคงประมาณการรายได้ปี 2567 ของ AP ไว้ที่ 3.91 หมื่นลบ. (+2.9% YoY) ในขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นใน 2H67 จะต่ำกว่า 1H67 จากการปรับเปลี่ยนสัดส่วนผลิตภัณฑ์และแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้นเราจึงคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2567 ที่ 5.38 พันลบ. (-11%) เราคาดว่ากำไรสุทธิ 3Q67 จะเพิ่มขึ้น QoQ โดยได้แรงหนุนจากการโอน backlog โครงการแนวราบ และการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโดร่วมทุน Life พระราม 4-อโศก (มูลค่าโครงการ 6.5 พันลบ. ทำอัตราการขายได้แล้ว 48% โดยคาดว่ายอดโอนจะอยู่ที่ 1.3-1.4 พันลบ.) แต่จะลดลง YoY จากฐานสูง
ปรับประมาณการปี 2568 เพิ่มขึ้นจาก backlog ที่แข็งแกร่ง เมื่อพิจารณาจาก backlog ในมือที่แข็งแกร่งของ AP ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 จึงน่าจะมีจำนวนสูงกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ โดยได้รับการสนับสนุนจาก backlog โครงการแนวราบ มูลค่า 4 พันลบ. ที่ยกมาจากปี 2567 และคอนโดขนาดเล็กที่จะโอนในปี 2568 ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 เพิ่มขึ้น 5% สู่ 4.29 หมื่นลบ. (+9.5%) และปรับประมาณการกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นสู่ 5.86 พันลบ. (+9%)
ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล การแข่งขันที่สูงขึ้น และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566