AP – 1Q67: กำไรสุทธิลดลงตามคาด – OUTPERFORM (ราคาเป้าหมาย 15 บาท)

AP รายงานกำไรสุทธิ 1Q67 ที่ 1 พันลบ. (-31.8% YoY และ -24.5% QoQ) เป็นไปตามที่ INVX และ consensus คาดการณ์ไว้ เพราะได้รับแรงกดดันจากรายได้ที่ลดลง 15.6% YoY และ 14.5% QoQ และดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น ขณะที่กำไร 2Q67 น่าจะปรับตัวดีขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากยอด presales ที่สูงขึ้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และการเปิดตัวโครงการใหม่ และยอดโอนที่สูงขึ้นจากโครงการใหม่แล้วเสร็จ กำไรสุทธิปี 2567 น่าจะทำจุดสูงสุดใหม่อีกครั้ง เรายังคงมุมมองเชิงบวก และคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ไว้ที่ “OUTPERFORM” โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น อ้างอิง PE เฉลี่ย 10 ปีที่ 7.4 เท่า (+0.25SD)

กำไรสุทธิ 1Q67 เป็นไปตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 1Q67 ที่ 1 พันลบ. (-31.8% YoY และ -24.5% QoQ) เป็นไปตามที่ INVX และ consensus คาดการณ์ไว้ รายได้อยู่ที่ 7.9 พันลบ. (-15.6% YoY และ -14.5% QoQ) โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 16.8% YoY ในขณะที่รายได้ค่าบริการเติบโต 25.8% YoY รายได้ส่วนใหญ่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่โครงการ The City ปิ่นเกล้า-บรมฯ 3 มูลค่า 439 ลบ. และ Aspire เอราวัณ ไพร์ม มูลค่า 315 ลบ. อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 35.7% เทียบกับ 36.6% ใน 1Q66 และ 36.5% ใน 4Q66 ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 62% YoY และ 120% QoQ ซึ่งเป็นผลมาจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ มูลค่า 3 พันลบ. อัตราดอกเบี้ย 3.23% และดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้นหลังจากบริษัทเริ่มบันทึกดอกเบี้ยเมื่อโครงการใหม่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์

ยอด presales 4M67 ลดลง YoY AP ทำยอด presales ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2567 ได้ที่ 1.22 หมื่นลบ. (-13.8%) คิดเป็น 21.5% ของเป้ายอด presales ปี 2567 ของบริษัทที่ 5.7 หมื่นลบ. (+10%) เราเชื่อว่ายอด presales ใน 2Q67 จะเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 22 โครงการ (แนวราบ 18 โครงการ และคอนโด 4 โครงการ) มูลค่า 2.7 หมื่นลบ. หรือคิดเป็น 48% ของมูลค่าโครงการใหม่ทั้งหมดที่วางแผนเปิดตัวในปี 2567 ที่ 5.8 หมื่นลบ. (-24%)

Backlog แข็งแกร่ง...คงประมาณการปี 2567 AP มี backlog มูลค่า 3.66 หมื่นลบ. ในปัจจุบัน โดย 64% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568-2569 เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 40% เป็นโครงการแนวราบ 49% เป็นคอนโดร่วมทุน และ 11% เป็นคอนโดของ AP ดังนั้นเราจึงคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2567 ไว้ที่ 6.3 พันลบ. (+4.8%) ทำจุดสูงสุดใหม่อีกครั้ง อิงกับรายได้ที่ 4.2 หมื่นลบ. (+10.5%) โดยมี secured revenue แล้วที่ 41% กำไร 2Q67 น่าจะเพิ่มขึ้น QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากคอนโดใหม่ที่เริ่มโอน: Aspire รัชโยธิน (มูลค่าโครงการ 1.5 พันลบ., ขายได้แล้ว 97%) และ Life พหลฯ-ลาดพร้าว (มูลค่าโครงการ 3.5 พันลบ. , ขายได้แล้ว 58%) AP จะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เนื่องจากสินค้าคงคลังมูลค่า 5.8 หมื่นลบ. มีราคาไม่เกิน 7 ลบ./หน่วย หรือคิดเป็น 51.8% ของพอร์ต AP

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล เศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แม้ว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองจะมีผลคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567 ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: ในการพัฒนาโครงการ AP ยื่นขอ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม AP วางแผนมุ่งเน้นลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการแนวราบโดยใช้พลังงานสีเขียว (พลังงานแสงอาทิตย์) ให้มากขึ้น และบริหารจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

AP reported 1Q24 net profit of Bt1bn (31.8% YoY and -24.5% QoQ), in line with all forecasts, pressured by a fall in revenue of 15.6% YoY and 14.5% QoQ and higher interest expense. 2Q24F should improve, backed by higher presales, aided by stimulus measures and new launches plus more transfers as new projects reach completion. The year’s net profit is expected to mark another new high. We continue positive and maintain our tactical call of Outperform based on 10-year PE average of 7.4x (+0.25SD), with a 2024 TP of Bt15.0/sh.
1Q24 net profit in line. AP reported 1Q24 net profit of Bt1.01bn (-31.8% YoY and -24.5% QoQ) in line with all forecasts, on revenue of Bt7.9bn (-15.6% YoY and -14.5% QoQ), with real estate revenue falling 16.8% YoY while services revenue grew 25.8% YoY. Contributing largely to revenue were transfer of The City Pinklao Borom 3 (transfers valued at Bt439mn) and Aspire Erawan Prime (transfers valued at Bt315mn). Gross margin was 35.7% compared with 36.6% in 1Q23 and 36.5% in 4Q23. Interest expense shot up 62% YoY and 120% QoQ from the issue of a new debenture of Bt3bn with interest rate of 3.23% and higher interest expenses after it began to book interest when new projects began transfer.
4M24 presales down YoY. AP achieved 4M23 presales of Bt12.2bn (-13.8%), accounting for 21.5% of its 2024 presales target of Bt57bn (+10%). We believe presales in 2Q24 will go up both YoY and QoQ backed by stimulus and the launch of 22 new projects (18 low-rise and four condos) valued at Bt27.7bn or 48% of its planned launch this year of Bt58bn (-24%).
High backlog… maintain 2024 forecast. AP has current backlog of Bt36.6bn, with 64% to be recognized in 2024 and the rest in 2025-2026. By product, backlog is 40% low-rise, 49% JV condos and 11% AP condos. Thus, we maintain our net profit forecast of Bt6.3bn (+4.8%), another new high, on revenue of Bt42bn (+10.5%) with 41% secured. 2Q24F earnings should go up QoQ backed by the start of transfers at new condos: Aspire Ratchayothin (project value Bt1.5bn, 97% sold) and Life Phahon-Ladprao (project value Bt3.5bn, 58% sold). AP will benefit from the government’s stimulus as Bt58bn, a large 51.8% of its portfolio, is priced under Bt7mn per unit.
Risks and concerns. Lower economic growth and consumer confidence may pressure residential demand despite the stimulus for transfer and mortgage fees, which is valid until Dec 31, 2024. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks. It plans to work on reducing the environmental risk for low-rise projects by using more green energy (solar) and more efficient waste management.